Приобретение собственного жилья — это один из самых желанных и ответственных событий в жизни каждого человека. В то же время это достаточно трудоемкий процесс, требующий внимательности и осведомленности. Одним из самых важных моментов в процессе покупки является оплата за недвижимость. Рассмотрим вместе с сервисом недвижимости korter.kz основные методы расчета за недвижимость, их преимущества и недостатки.
Наиболее популярным способом оплаты за недвижимость в Казахстане является расчет до регистрации права собственности. Однако есть риск, что в государственной регистрации жилья может быть отказано из-за нехватки документов или по другим причинам. В этом случае оплата уже совершена, а недвижимость так и не переходит в собственность покупателя.
Как защитить себя и минимизировать риски во время заключения сделки? Для этого предусмотрены следующие финансовые инструменты:
-
банковская ячейка;
-
эскроу-счет;
-
аккредитив.
Банковская ячейка
Банковская ячейка — это личный сейф в банке, который можно арендовать для безопасного хранения ценностей: денег, ценных бумаг, иностранной валюты, ювелирных украшений, важных документов, антиквариата.
Хранение личных вещей осуществляется в соответствии с договором. Банк несет ответственность за их целостность, обеспечивает тайну их хранения, гарантирует возврат имущества владельцу по его запросу. Клиент также ответственен за имущество, которое он помещает в банковскую ячейку.
Процесс приобретения недвижимости при помощи банковской ячейки имеет определенную последовательность:
1) подписание договора купли-продажи;
2) зачисление средств на счет покупателя и снятие наличных в кассе;
3) вложение денег в ячейку;
4) государственная регистрация договора купли-продажи и обременения (если речь идет об ипотеке);
5) предоставление разрешения в банк подтверждающего факт регистрации;
6) открытие ячейки продавцом.
Вскрыть банковскую ячейку можно двумя ключами: один хранится в банке, второй выдается на руки клиенту. Открыть ячейку можно только в присутствии сотрудника банка, предварительно подтвердив свою личность.
Срок аренды ячейки — от 1 дня до 3 лет. Если в договоре предусмотрена автоматическая пролонгация аренды ячейки, то банк продлевает аренду по умолчанию, а клиент оплачивает стоимость хранения. Чем больше размер ячейки, тем выше цена аренды. Если пролонгация не предусмотрена, а клиент не обратился в банк за содержимым ячейки, то финансовое учреждение в срок, указанный в договоре, извлекает содержимое сейфа по описи и помещает в общее банковское хранилище.
Эскроу-счет
Эскроу-счет — это специальный счет, который используется для совершения безопасных сделок на рынке строящейся недвижимости. Не все застройщики предлагают подобный вариант оплаты, нужно узнавать у каждого отдельно — застройщики Exclusive Qurylys и K7 Group (контакты) имеют разные способы оплаты. После заключения сделки с застройщиком покупатель должен зачислить деньги на эскроу-счет после чего банк их заморозит до момента выполнения продавцом своих обязательств. Ни одна из сторон не имеет доступ к деньгам, пока договор не будет исполнен или расторгнут.
В такой сделке участвуют следующие лица:
-
покупатель;
-
продавец;
-
банк.
Эскроу-счет обеспечивает безопасность сделки, так как банк не имеет право пользоваться средствами на эскроу-счете для кредитования других лиц.
Использование эскроу-счета при участии в долевом строительстве
При заключении договора долевого участия (ДДУ) участниками сделки являются:
-
дольщик;
-
строительная компания;
-
эскроу-агент — банк, кредитующий застройщика.
Все участники должны заключить трехсторонний договор. Дольщик вносит на эскроу-счет средства, которые принадлежат ему до выполнения застройщиком своих обязательств. После введения объекта в эксплуатацию право на использование счета переходят к бенефициару.
Плюсы покупки недвижимости при помощи эскроу-счета:
-
гарантия сдачи дома в эксплуатацию или возврат средств;
-
относительно невысокая стоимость открытия эскроу-счета;
-
безналичный расчет.
Аккредитив
Аккредитив — это специальная форма безналичного расчета между покупателем и продавцом, при которых банк гарантирует получение продавцом средств после выполнения своих обязательств.
Чаще всего аккредитив используется для заключения международных сделок купли-продажи. Покупатель оформляет аккредитив в банке своей страны, а проверкой документов занимается банк продавца. Аккредитив обеспечивает безопасное заключение сделки, сокращая юридические риски при незнании международных законов.
В чем разница между аккредитивом и эскроу-счетом
Аккредитив и эскроу-счет на первый взгляд, имеют идентичные условия, однако есть ряд нюансов, которые стоит учитывать при выборе способа расчета за недвижимость.
Отличия аккредитива и эскроу-счета:
-
При оплате эскроу-счетом банк следит за выполнением всех условий сделки. В аккредитиве ответственными за сделку являются покупатель и продавец, а банк является только посредником.
-
Эскроу-счет может быть закрыт только при участии всех сторон, а аккредитив может быть отменен покупателем или банком без уведомления другой стороны. Чтобы минимизировать риски, стороны часто заключают безотзывной аккредитив, который предполагает, что без согласия продавца покупатель не может отозвать аккредитив и забрать деньги.
-
Получить деньги по аккредитиву может не только бенефициар, но и лицо, которому переуступлены права по аккредитиву. Получателем средств по эскроу может быть только третье лицо, в пользу которого открыт эскроу-счет.
-
Договор аккредитива бывает только двухсторонним, участниками являются только банк и плательщик. Договор об открытии эскроу-счета может быть как двусторонним, так и трехсторонним.
-
Большинство банков предоставляют услуги по оформлению аккредитивов. Не во всех банках можно открыть ячейку и эскроу-счет.
Что выгоднее: аккредитив, эскроу-счет или банковская ячейка?
Стоимость аккредитива, банковской ячейки и эскроу-счета зависит от условий сделки и тарифов конкретного банка. Открытие аккредитива обычно стоит дороже из-за сложности оформления и проверки документов. Также стоит учитывать дополнительные расходы. Например, услуга пересчета и проверки денег банком оплачивается отдельно при использовании ячейки. В конечном счете банковская ячейка может стоить дороже, чем аккредитив.
Если сравнивать аккредитив с эскроу-счетом, то открытие счета имеет фиксированную стоимость, в то время как каждая операция по сопровождению аккредитива может оплачиваться отдельно и зависеть от суммы самого аккредитива.
