(Продолжение. Начало в № № 26, 27 от 30 июня и 7 июля)
Какая форма управления домом лучше – объединение собственников имущества или простое товарищество? Какие нюансы подразумевает каждая из них? И главное – скажется ли та или иная форма управления на размере целевых взносов? С этими вопросами разбиралась «Надежда», продолжая исследовать тему новой формы управления жильем.
Элла МАЙЕР
В чем отличия ОСИ и ПТ?
В настоящее время в Уральске ОСИ зарегистрировано в 10 домах, еще пять домов создали ПТ – простое товарищество. Всего по городу, по данным отдела жилищно-коммунального хозяйства, пассажирского транспорта и автомобильных дорог города Уральска, насчитывается 1246 домов. До 1 июля 2022 года, как мы уже писали, жильцы всех этих домов должны определиться и создать либо ОСИ, либо простое товарищество для управления и обслуживания дома.
В чем же принципиальные отличия между ОСИ и ПТ?
1. Юридический статус. ПТ — это простое товарищество, где собственники квартир и нежилых помещений обязуются совместно управлять домом и содержать его на основе гражданского договора. В то время как ОСИ — юридическое лицо в форме некоммерческой организации.
2. Вопрос оплаты. В ОСИ нужно выбирать и содержать председателя, а также платить за услуги бухгалтеру. Все это предусматривается за счет ежемесячных взносов. То есть при ОСИ платежи будут выше. ОСИ должно быть зарегистрировано в департаменте юстиции и иметь свой устав.
Простое товарищество (ПТ) с доверенным лицом вместо председателя позволяет провести работу по принципам экономии и оптимизации. То есть, после того, как собственники оформят у нотариуса доверенности, этот человек сможет заключать договоры с сервисными организациями. Далее следует найти добросовестную сервисную компанию, даже в лице своего председателя КСК, который займётся обслуживанием дома. Он будет отчитываться перед доверенным лицом ПТ и председателем Совета дома. Регистрации и устава не требует. Но в местных исполнительных органах нужно встать на регистрационный учёт, предоставив копию протокола собрания жильцов вместе с оригиналом для сверки и копии договора о совместной деятельности.
3. Доверенное лицо или председатель. Доверенным лицом ПТ или председателем ОСИ может стать любой владелец квартиры/помещения в доме. В этом вопросе нет никаких ограничений. А вот управляющий ОСИ, в отличие от них, не может быть из числа собственников. Главный критерий для назначения управляющего – это наличие гражданства РК и специального сертификата, подтверждающего квалификационные требования, утверждённые Министерством индустрии и инфраструктурного развития РК.
Что нужно для создания ОСИ и ПТ?
В Законе «О жилищных отношениях» написано, что для регистрации ОСИ достаточно заявления двух и более собственников квартир, но при этом для избрания формы управления в лице ОСИ необходим протокол собрания, на котором должно присутствовать не менее 50% собственников квартир или помещений. Для регистрации ПТ, открытия счета в банке, доверенности не требуют нотариального заверения, это будут исключительно простые формы доверенности. Доверенность может выдаваться от трех месяцев до года, но важно знать, что доверенное лицо избирается сроком на один год. По истечению данного срока доверенное лицо либо переизбирается, либо сменяется. И та, и другая форма управления выбираются общим собранием, которое созывается инициативной группой, в которую входит не менее 10% собственников квартир и нежилых помещений. О его проведении необходимо уведомить за 10 дней, разработав и опубликовав в общем доступе повестку дня с указанием вопросов, которые необходимо решить. Если по каким-то причинам собрание провести невозможно, организуется письменный опрос. Участники собрания не менее 51% голосов должны избрать членов совета дома, куда входят минимум три собственника квартир. Они избираются на три года. Затем собственники выбирают одну из двух форм управления: ОСИ или ПТ. Либо делегируют полномочия о выборе формы управления совету дома.
А если кто-то против создания ОСИ или ПТ? Для создания ОСИ необходимо согласие более половины участников общего собрания или опроса, то есть не менее 26% всех собственников квартир. Для создания ПТ необходимо согласие 100% жильцов дома. Каждый из них должен дать доверенность и подписать договор о совместной деятельности.
Сколько платить в ОСИ и ПТ?
Пожалуй, это один из самых главных вопросов, занимающий умы горожан сегодня, — многие просто робеют перед перспективой создания ОСИ и простых товариществ из опасения, что плата за услуги поднимется, а деятельности по улучшению обслуживания домов останется на том же уровне. В этом вопросе сошлемся на разъяснения заместителя руководителя департамента регионального развития и методологии АО «Казцентр ЖКХ» министерства индустрии и инфраструктурного развития РК Маргулана Абдыкаримова:
«Для накопления денег на проведение капитального ремонта собственник квартиры обязан ежемесячно перечислять на сберегательный счёт деньги в размере не менее 0,005-кратного месячного расчетного показателя в расчёте на один квадратный метр», – сказал Абдыкаримов.
Кроме того, маслихаты на местах должны утвердить минимальный тариф на управление и содержание объекта кондоминиума. Таким образом, если депутаты установили минимальный размер в 25 тенге за квадратный метр, то тариф, утвержденный жильцами на собрании, должен быть не ниже этого показателя. В каждом регионе будет установлена своя дифференцированная плата, меньше которой платить нельзя.
Что думают горожане об ОСИ и ПТ?
Жумабек Каражанов, музыкант:
«Если при создании ОСИ за основу у нас будет взят пример столицы, то получится даже лучше, чем при КСК. Положительный пример могу привести из собственной жизни, у меня родственница председатель ОСИ, и она уже благоустроила двор, сделала много всего, чего при КСК никогда не сделалось бы. Я думаю, поначалу будет тяжело, но начинать с чего-то надо. В каждом доме найдется инициативный человек, который сможет внести позитивные изменения».
Анжела Квасова, домохозяйка:
«Меня устраивает существующая форма с КСК. Он оперативно реагирует на любую аварию в нашем доме. Недавно у нас была протечка, я дома одна с маленьким ребенком. Позвонила в КСК, оттуда приехал человек, ликвидировал проблему. А при ОСИ где я буду искать сантехника или электрика? Сейчас ОСИ вызывает больше вопросов, чем имеет ответов. Есть опасения, что плата будет взиматься гораздо больше той, что установлена сейчас, а платить будут опять одни и те же, потому что рычагов давления на должников как не было, так и нет».
Вячеслав Солодилов, ветеран труда, заслуженный энергетик РК, член Ассамблеи народа Казахстана:
«КСК – это, конечно, не панацея, особенно те, в составе которых много домов, и они не успевают их обслуживать. Но считаю, что сразу через год упразднять КСК нельзя. Можно было бы оставить тех, кто на хорошем счету, с обязательным условием, чтобы в составе было не больше 10 домов. У них уже сформирован штат, где есть слесари, сварщики, сантехники, электрики, которые могут быстро устранить аварию в подведомственном доме по звонку жителей. А чтобы система ОСИ функционировала хорошо, ее нужно дорабатывать, иначе она может внести путаницу в жилищно-коммунальные отношения».
Ляна Турсынова, депутат областного маслихата:
«На мой взгляд, ОСИ будет более эффективнее, чем КСК, так как жители будут более полагаться на себя, являясь фактическими собственниками имущества. Везде, где есть КСК, есть схожие проблемы: жители не знают председателя, не видят, куда уходят деньги, которые они платят. Поэтому ОСИ как более прозрачная форма управления имуществом, будет эффективнее. Есть и другая сторона – увеличивается затратная часть, кроме того, от КСК жителям остается плачевное наследие в виде обветшавших инженерных систем, крыш и неотремонтированных подъездом. Чтобы все это устранить, от жителей потребуются вложения. Тем не менее, ОСИ гораздо лучше, чем КСК. При ОСИ все средства жильцов будут идти только на их дом».
