Новые формы управления имуществом – ОСИ или простое товарищество, проходят сегодня в Уральске проверку опытом. Один из них – конфликт между жильцами дома, когда соседи не могут не только создать ОСИ, но и просто договориться. Мы попытаемся разобрать ошибки вновь созданных объединений, чтобы помочь другим ОСИ в дальнейшем избежать этих «подводных камней».
Элла МАЙЕР
Только в правовом поле
В прошлом номере «Надежда» рассказывала о конфликтной ситуации между собственниками жилья дома 233/3 по проспекту Н. Назарбаева – там создано ОСИ, но собственники никак не могут поделить управление. С обеих сторон несутся жалобы в госструктуры — каждая сторона хочет видеть в Совете дома своего кандидата и заключить договор на обслуживание с определенной сервисной компанией. На сегодняшний день соотношение «сил» – 116 квартир против 10.
Возможны ли аналогичные конфликтные ситуации при создании ОСИ в других домах? Если так, то пока соседи будут разбираться друг с другом, страдать будет весь дом?
Перспектива вполне реальная, ведь сейчас очень редко можно найти дома, где все соседи жили бы в ладу. Исключение, возможно, составляют небольшие двух трехэтажные дома с 20-30 квартирами, где все жильцы знают семья друг друга чуть ли не с Советских времен.
В современных многоэтажках, как правило, не знают, как зовут соседей, могут годами жить на одной лестничной клетке и не здороваться друг с другом. Поэтому, смеем предположить: в таких домах создание ОСИ станет просто формальностью, а выборы председателя и Совета дома могут привести к скандалам.
Тут к месту сослаться на законе, в котором ясно сказано: для создания ОСИ собственниками должно быть отдано не менее 51% голосов «за». Это можно сделать либо на общем собрании, либо путем поквартирного обхода соседей. Стопроцентное согласие жильцов дома требуется только в том случае, если в данном доме создается простое товарищество. Тогда решение должно быть единогласным, не предусматривающим даже одного голоса «против». А это проблематично, если учесть, что в домах проживают квартиранты, есть брошенные квартиры, в которых собственник не появляется и не участвует в жизни дома, или есть квартиры, по которым не оформлено наследство, или жилплощадь сдается посуточно в аренду.
«Совет дома и председатель ОСИ выбирается на общем собрании. Собрание считается правомочным, если присутствует более 50% собственников имущества. ОСИ – юридическое лицо, его нужно регистрировать в департаменте юстиции. Согласно 47 статье Закона «О жилищных отношениях», высшим органом управления дома является собрание жильцов. Если же жильцов не устраивает кандидатура действующего председателя или членов Совета дома, не устраивают их действия или бездействия, то они правомочны провести собрание заново и переизбрать председателя и Совет дома», — напомнил главный специалист сектора коммунального хозяйства и газо-технической инспекции ГУ «Отдел жилищно-коммунального хозяйства, пассажирского транспорта и автомобильных дорог города Уральска» Нуртлеу Шайдыгалиев.
Жилец и собственник: в чем разница?
Быть избранными в Совет могут только те, кто имеет собственность в доме, — это может быть квартира или нежилое помещение. Если недвижимость продана, то быть членом Совета дома, бывший собственник не имеет права, даже если он зарекомендовал себя как прекрасный организатор. Это одно из актуальных новшеств закона, так как представлять интересы всех собственников имущества может только такой же собственник, а не человек со стороны.
Требование иметь собственность в том доме, где человека избирают в исполнительный орган управления, относится и к председателю ОСИ. И для этого есть основания – кто живет в доме или имеет нежилое помещение, лучше следит за целостностью и исправностью общедомового имущества.
Существует временная разница между сроком полномочий Совета дома и председателя ОСИ. Совет дома избирается на 3 года, председатель – только на 1 год. Сделано это, чтобы собственники имели возможность отказаться от кандидатуры не устраивающего их председателя и выбрать нового. Вместе с тем, разрешается досрочно переизбрать как председателя ОСИ, так и Совет дома. Это право собственников записано в статье 42-1 нового Закона и осуществляется через общее собрание.
«Кроме этого, в доме может быть сформирована инициативная группа, в компетенцию которой входит организация собраний. Собрание может как назначить человека на должность председателя ОСИ, так и переизбрать его. Договор с сервисной компанией также заключает ОСИ. Если по какому-либо вопросу не удается прийти к мирному соглашению, то окончательное решение принимается большинством голосов. Решает всегда большинство», – объяснил в комментариях «Надежде» Шайдыгалиев.
Права и обязанности
Специалисты, которые имеют большой опыт работы в жилищно-коммунальной сфере, утверждают: чем сплочённее жильцы дома, тем меньше проблем у них будет при создании ОСИ. Поскольку о функционале Совета дома в законе говорится конкретно, значит, собственники должны избрать в его члены из своих соседей таких людей, которых знает и доверяет большинство жильцов. Доверие в данном случае играет не последнюю роль. От этого зависит, насколько качественно будут выполняться функциональные обязанности членов Совета дома.
А они таковы, цитируем: «… выбор и смена формы управления объекта. Принятие решения о выборе управляющего многоквартирным жилым домом или управляющей компании, о заключении договора об оказании услуг по управлению объектом кондоминиума сроком на один календарный год. А также о его изменении или расторжении при условии делегирования собранием таких полномочий Совету дома. Координация деятельности объединения собственников имущества, простого товарищества, управляющего многоквартирным жилым домом или управляющей компании. Рассмотрение ежемесячного и годового отчетов по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества. Рассмотрение проектов сметы расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества на один календарный год и годового отчета по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества для представления их на утверждение собранию».
Причем, все эти функциональные обязанности Совета дома остаются в силе и в том случае, если ОСИ решит передать управление своим имуществом управляющему либо управляющей компании.
С учетом поправок в закон «О жилищных отношениях» Совет дома и председатель ОСИ выполняют различные функциональные обязанности. Так, Совет дома организует и проводит общее собрание собственников или письменный опрос, занимается оформлением протокола собрания или листов голосования. В том числе члены Совета дома имеют право сами проводить письменный опрос, без привлечения других собственников.
Председатель же ОСИ уполномочен следить за исполнением решений общего собрания, но не участвует в его организации. Соответственно, если возникает конфликт между жильцами, он также решается на общем собрании в присутствии членов Совета дома и председателя. В том числе, если вопрос касается переизбрания этих лиц.
Таким образом, система ОСИ дает жильцам возможность объединиться между собой, научиться вникать в дела правильного и ответственного управления своим имуществом. А также убедиться, что только совместное решение вопросов позволит содержать дом в надлежащем состоянии без больших капиталовложений. Ведь если жильцы уподобятся героям басни Крылова «Лебедь, щука и рак», и будут беспрестанно «тянуть на себя одеяло», инженерные коммуникации не станут лучше, а крыша и подвалы прочнее. Все так и будет ветшать, пока члены объединения собственников квартир не объединятся для решения домовых задач.
(Статьи о работе ОСИ можно прочитать в газете «Надежда» №№ 26, 27, 28, 29, 30, 31)
