В начале 2020 года в законодательство по вопросам ЖКХ внесены поправки, предусматривающие создание новой формы управления жилым фондом взамен КСК. На его смену законодатели предлагают объединение собственников имущества (ОСИ) либо ПТ (простое товарищество) — на усмотрение жильцов каждого отдельного дома.
«Где деньги, Зин?»
За что мы платим в КСК и куда идут эти средства? Почему ежемесячные отчисления мало влияют на улучшение состояния наших домов? Эти вопросы более 20 лет задают горожане, которые не видят толка в работе кооперативов собственников квартир. Формат КСК, как форма управления жилым фондом, в Казахстане применяется уже 22 года. Поправки к закону «О жилищно-коммунальном хозяйстве» вступили в силу с 7 января 2020 года. Теперь хозяева квартир должны сформировать объединения собственников имущества – ОСИ, или простое товарищество многоквартирного жилого дома — ПТ.
По замыслу министерства индустрии и инфраструктурного развития, «смена правления» вызвана тем, что в настоящее время в состав большинства КСК входит большое количество домов, при этом счет открывают один на все дома. Сберегательных счетов для накопления средств на капремонт отдельных домов КСК не имеют. Таким образом, все средства, собранные в качестве платы за КСК, уходят в «общий котел», что не позволяет проследить их целевое использование.
Предполагается, что принятые поправки исправят это положение: ОСИ будут работать по принципу: «один дом – одно объединение – один счет». Каждое такое объединение откроет собственный текущий и сберегательный счет, а руководить им будут сами жильцы, разумеется, в интересах только своего дома.
Еще аргумент: нынешние КСК, в большинстве своем, хозяйственную работу не проводят. В случае «ахового» состояния, когда, например, нужно срочно чинить протекающую крышу или вставлять двери в подъезде, жильцы делают это за свой счет.
«У нас несколько лет протекала крыша. В комнатах буквально шел дождь, приходилось ставить тазики. Наши обращения в КСК ни к чему не привели. Квартплату производили вовремя, но в ремонте с крышей никак не помогли. Еле- еле дождались весны, своими силами закупили материал, наняли рабочих и отремонтировали кровлю. Теперь в течение двух лет мы не оплачиваем эксплуатационные расходы – таким образом КСК возмещает нам затраты на ремонт», — рассказала «Н» Антонида Ерофеева, проживающая в квартире № 49 на 5 этаже дома № 46 по улице Верхняя.
Впрочем, и другие жильцы этого дома утверждают: в их подъездах не убирают, окна не вставляют. Единственное, что стало в последнее время заметным — уборка придомовой территории.
«Летом косят траву и в течение всего года содержат в порядке двор. Других работ по содержанию дома мы не видим. Ремонт у нас сделали по госпрограмме модернизации жилья. Но за него мы из своего кармана будем выплачивать несколько лет. «Проследить, как используются средства, которые мы перечисляем в качестве квартплаты невозможно», — в свою очередь рассказала семья Руденко, проживающие в одной из пятиэтажек по улице Жукова.
Внимание: вентиль!
Справедливости ради приведем и другую точку зрения горожан, которые с опаской ждут грядущие перемены, ведь в управлении их домами все налажено: регулярно производится ремонт, за этим лично следит председатель КСК. Причем, это не только внешний контроль за состоянием стен, работой лифта, установкой бордюров или освещения на лестничных площадках, но и тщательное наблюдение за инженерными сетями, коммуникациями — вплоть до состояния каждого установленного вентиля на трубах в подвалах.
«Порыв трубы или потоп из-за того, что наверху забыли закрыть кран – в этих ситуациях в любое время дня и ночи мы можем позвонить нашему председателю и она подскажет первые необходимые действия, пришлет сантехника. В подъездах чисто, дворник метет день и ночь. В доме полный порядок. Работа председателя нашего КСК «Родник» меня полностью устраивает. Страшно даже представить, что на смену такому профессиональному руководству придет кто-то другой, пусть даже из числа наших жильцов, ведь не все разбираются в этих сложных коммунальных дебрях. Что будет с нашим домом, неизвестно», – выразила свою озабоченность Татьяна Мирошникова, жительница квартиры №42 дома №40/2 по улице Жамбыла.
Между тем, согласно нововведениям, собственники квартир в самое ближайшее время должны провести собрание, на нем избрать Совет многоквартирного жилого дома и выбрать одну из форм управления объектом своего кондоминиума — ОСИ либо ПТ. Функции управления кондоминиумом будет осуществлять председатель ОСИ (доверенное лицо при ПТ). Председатель должен быть избран из числа собственников квартир. В его задачу будет входить заключение договоров на оказание услуг (ремонта) с субъектами сервисных компаний. Вот только кто из жильцов согласиться заняться этим, — вопрос остается открытым.
«У нас на собрание никого не соберешь, не то, чтобы выбрать того, кто бы постоянно занимался этим хозяйством», — говорят большинство собственников квартир, которых мы опросили.
Задачка для ОСИ
Они задаются еще и таким вопросом: как будет обстоять дело с должниками, которые не желают оплачивать квартплату. Например, в том же благополучном доме по улице Жамбыла таковых несколько человек. По словам председателя КСК «Родник» Светланы Симбиркиной, «выбивать» долги с них приходится через нотариуса, далее подключается судебный исполнитель, услуги которого надо оплачивать. Эти суммы будут заложены в эксплуатационные расходы. Долги жильцов – это преграда, которая не позволяет собрать необходимую сумму, например, на ремонт подъезда.
«В наше КСК входит несколько домов, в каждом из которых, конечно, есть свои должники — из общего числа жильцов платят только 80%. Бывает, что тот или иной должник, наконец, погашает свою задолженность, да еще оплачивает наперед. Появляются средства, которые в купе с имеющимися от всех домов платежами позволяют провести первоочередные работы в одном доме — заменить трубы, сделать косметический ремонт и т. д. Так «перекрестом» выкручиваемся именно благодаря тому, что в нашем составе несколько домов. Теперь, когда в ведении нового объединения будет только один дом, этот метод отпадает, а откуда еще брать средства, непонятно», — делится своим мнением Светлана Симбиркина.
Помимо квартплаты еще один способ получения доходов в КСК «Родник» — предоставление аренды части крыши общежития, где располагается кооператив, оператору сотовой связи. В ход идут и договоренности с депутатами городского маслихата. Недавно, например, благодаря такой помощи по всему периметру дома № 46 сделали ограждения. То есть, здесь изыскиваются все возможности для должного содержания домов, минуя целевые взносы жильцов. Поэтому, порой они даже не замечают, что заменили мягкую кровлю их дома, вкрутили светодиодную лампу на лестничной площадке. Понятно, что с утратой КСК и учитывая, что на «обкатывание» нового формата потребуется какое-то время, эти жильцы потеряют многое.
Нужны «профи»
Важным отличием ОСИ (или ПТ) от КСК, как сообщают разработчики в различных комментариях СМИ, станет отсутствие административного аппарата. Теперь не будет уборщиц, дворников, сантехников – управлять их задачами будут сами жильцы. То есть жильцы, как уже было отмечено, будут привлекать к этим работам сервисные компания. В связи с этим есть опасения, что эти специалисты во взаимодействии с «неспециалистами», коими в своем большинстве станут жильцы, стоимость своих услуг могут поднять в разы.
Знания, профессионализм «коммунальщика» – пожалуй, основное, чего не будет хватать председателям ОСИ. К слову, согласно уставу этого объединения, председатель ОСИ должен иметь высшее образование, иметь опыт работы в сфере юриспруденции, ну, а самое главное, быть хорошим хозяйственником. Без этого дому коммунальные службы даже могут не выдать паспорт готовности, а стало быть, не подключат, например, к теплу.
«Для того, чтобы дом получил паспорт готовности, сегодня мало провести опрессовку системы теплоснабжения. Нужно продемонстрировать тепловикам соответствие кондоминиума по всем параметрам, а нам — председателям КС, пройти соответствующее обучение по вопросам отопительного сезона. Полученный сертификат затем нужно предоставить вниманию тепловой инспекции, только тогда дадут заветное «добро» на подключение дома к отоплению, — продолжает Светлана Симбиркина.
Многие жильцы «против» реорганизации КСК, потому что для всех очевидно: сами они с функцией управления своим домом не справятся, сказала нам в телефонном интервью председатель КСК «Альфа» Урынша Жунусова.
«Однозначно, что при новой форме управления оплата за эксплуатационные расходы значительно возрастет. Принцип «не буду платить, т.к. они не работают», теперь не сработает. Даже такая необходимая работа как опрессовка будет проводиться только при наличии необходимой суммы на счету. Складываться она будет из ежемесячных взносов с каждой квартиры».
Опасения многие горожане связывают еще и с тем, что владельцы квартир, получив доступ к своему кондоминиуму, начнут создавать свои кладовки в подвалах и на тех этажах, где проходят инженерные коммуникации, а это грозит пожарами.
Быть может, это только опасения, и новые поправки к закону, напротив, помогут навести порядок в коммунальной сфере. К тому же, согласно им, КСК не упразднят совсем: они будут реорганизованы в управляющие компании. И с ними смогут заключить договор созданные ОСИ либо ПТ. Но сначала этим новым формам управления предстоит пройти регистрацию в органах юстиции. Время на раздумье еще есть – переход рассчитан на три года, но уже до конца 2020 года владельцам квартир нужно определиться с выбором – Их дом к началу нового 2021 года должен иметь статус кондоминиума и банковский счет. Если собственники квартир для решения столь судьбоносного вопроса так и не соберутся, то им помогут местные исполнительные органы.
Комментарий «Н»:
Член коллегии адвокатов ЗКО Мереке ГАБДУАЛИЕВ:
«Внесенные изменения в законодательные акты призваны способствовать развитию самоуправленческой культуры и ответственности граждан за общее имущество объектов кондоминиума в многоквартирных домах, где они проживают. Что касается структуры новых форм управления, то выглядят они следующим образом.
Объединение собственников имущества многоквартирного жилого дома (ОСИ) – это юридическое лицо, являющееся некоммерческой организацией, образованное собственниками квартир, нежилых помещений одного многоквартирного жилого дома. ОСИ осуществляет управление объектом кондоминиума, финансирует его содержание и обеспечивающее его сохранность. Следовательно, как и любое юрлицо, ОСИ требует своей государственной регистрации. Объединение собственников имущества считается созданным и приобретает права юридического лица только с момента регистрации.
Простое товарищество (ПТ) не является юрлицом. Оно действует на основе договора о совместной деятельности. Тут собственники квартир, нежилых помещений из своего состава избирают доверенное лицо для руководства. Лицо действует на основании простой письменной доверенности, выданной всеми собственниками квартир. На собрании они избирают Совет дома (СД), который состоит не менее чем из трех членов. СД избирается на три года. При этом член Совета дома не может быть избран председателем объединения собственников имущества, доверенным лицом простого товарищества или членом ревизионной комиссии (ревизором). Решение СД принимается простым большинством голосов, оформляется протоколом и подписывается всеми членами».
