Законом от 2 июля 2018 года внесены изменения в законодательство по вопросам ипотечного кредитования. Речь идет об ипотечных займах физических лиц, не связанных с предпринимательской деятельностью. Предлагаю обзор наиболее значимых из них.
1. На банки законом возложена обязанность по оценке кредитоспособности (платежеспособности) заемщиков до заключения договора ипотечного займа (п.1 ст. 34-1 Закона О банках). Причем, такая оценка должна быть “всесторонней, полной и качественной”. Иначе говоря, перед выдачей займа банки должны убедиться в том, что заемщик вернет кредит.
Для этих целей банк запрашивает документы о доходах заемщика (выписка из пенсионного фонда или справка о доходах с места работы или иные документы на усмотрение банка), о наличии либо отсутствии кредитной истории, задолженности перед бюджетом и иными лицами.
По большому счету, вышеперечисленное новшеством назвать трудно, поскольку банки и до этого обязаны были запрашивать подобные сведения в соответствии с Правилами ведения документации по кредитованию, утвержденными финансовым регулятором.
Однако значение новой нормы может заключаться вот в чем. Возложение на банки на уровне закона обязанности по проверке кредитоспособности следует расценивать как еще одну подпорку правовой позиции, заложенной еще в Нормативном Постановлении Верховного Суда Республики Казахстан от 25 ноября 2016 года “О судебной практике рассмотрения гражданских дел по спорам, вытекающим из договоров банковского займа”. Высшая судебная инстанция тогда указала на необходимость исследования судами, насколько банки осуществляли всестороннюю, полную и качественную оценку кредитоспособности заемщика перед выдачей кредита. Ненадлежащая проверка позволяет, по мнению Верховного Суда, уменьшать долю ответственности должника в части предъявляемой банками суммы неустойки.
Рассматриваемая норма Закона О банках направлена, скорее всего, на поддержание такого подхода. К слову, подобная позиция представляется мне ошибочной, поскольку степень проверки кредитоспособности заемщика не должен влиять на объем его ответственности по денежному обязательству.
2. Установлен запрет на взимание комиссий за ведение банковского счета, связанного с выдачей и обслуживанием ипотечного займа, а также за зачисление займа на банковский счет (п. 3 ст. 34-1 Закона О банках). Ограничение касается ипотечных займов физических лиц, не связанных с предпринимательской деятельностью.
Надо заметить, что указанной норме обратная сила не придана и, по всей видимости, на ранее заключенные договоры данный запрет не распространяется.
3. Закон обязывает заемщиков сообщать банку о таких событиях, как изменение места жительства, перемена фамилии, имени, отчества, контактных данных, способа связи. О таких изменениях следует оповестить банк в течение пятнадцати рабочих дней после их наступления (п.6 ст. 34-1 Закона О банках).
Очевидно, что нарушение заемщиком такой обязанности возлагает на заемщика риски, связанные с несвоевременным уведомлением банка. К примеру, закон обязывает банки уведомить заемщика о просрочке очередного платежа по кредиту и предупредить о возможности урегулирования задолженности. Это необходимое условие перед тем, как обратиться в суд. Если заемщик изменит место жительства и не известит об этом банк, то уведомление банка, направленное на прежний адрес, будет считаться отправленным заемщику надлежащим образом. Последнему будет сложно в таком случае ссылаться на неполучение уведомления и несоблюдение банком досудебной процедуры.
Несмотря на то, что условия об обязанности заемщиков уведомлять о подобных изменениях содержатся почти в каждом кредитном договоре, заемщики, к сожалению, частенько пренебрегают этой обязанностью. Теперь, как видно, она закреплена уже на уровне закона.
И еще нюанс в связи с этим. Заемщикам следует иметь подтверждения направления уведомления банку, поскольку бремя доказывания этого факта закон возлагает именно на них.
4. По ипотечным кредитам изменена очередность распределения задолженности, если осуществленного платежа недостаточно для полного погашения текущего долга (п. 10 ст. 34-1 Закона О банках). Теперь вначале погашение будет идти на задолженность по вознаграждению, комиссии, неустойки и т.д. и уже в последнюю очередь — на погашение основного долга.
По иным видам договоров банковского займа с физическими лицами порядок распределения сохранился прежним: в первую очередь погашается сумма задолженности по основному долгу и в последнюю — на издержки кредитора по получению исполнения.
5. Ограничены возможности залогодателя по отсрочке реализации предмета ипотеки недвижимого имущества. Теперь отсрочка при наличии уважительных причин возможна лишь в отношении предмета ипотеки — земель сельскохозяйственного назначения (п.4 ст. 21 Закона Об ипотеке недвижимого имущества). Исключенной оказалась норма, которая предоставляла более широкую возможность просить суд об отсрочке, если предмет ипотеки не связан был с предпринимательской деятельностью гражданина.
6. Исключена возможность отказаться залогодателю — физическому лицу по ипотечному жилищному займу от внесудебной реализации предмета залога.
Напомню, что до этого действовала норма, которая позволяла такой категории залогодателей обратиться в регистрирующий орган с заявлением об отказе от внесудебной реализации предмета жилищной ипотеки; банки в подобных случаях теряли право на внесудебную реализацию предмета ипотеки и могли обратить взыскание на залог только через суд.
7. Закон Об ипотеке недвижимого имущества теперь содержит исчерпывающий перечень для признания недействительными внесудебных торгов по реализации предмета ипотеки (ст. 33-1).
Всего таких оснований установлено десять. К ним относятся, в частности, вручение уведомления о невыполнении обязательства при просрочке менее двух месяцев, отсутствие публикации на казахском и русском языках об объявлении о предстоящих торгах, отсутствие полномочий у доверенного лица на проведение торгов и другие.
Отмечу, что ранее закон не содержал в себе столь подробного перечня, ограничиваясь лишь общей фразой о нарушении процедуры проведения торгов, как основании для оспаривания результатов торгов. На практике неконкретность такой формулировки служило поводом для оспаривания торгов практически за любое нарушение, сколь бы значимым или незначимым оно ни было. Собственно, это и послужило причиной законодательного закрепления строго определенного перечня оснований для оспаривания торгов.
В целом можно отметить, что изменения направлены на усиление института ипотеки недвижимого имущества. Не секрет, что это сделано с целью стимулирования банков для участия в Программе ипотечного кредитования “7-20-25”. Банки отмечают, что на практике им приходится сталкиваться с трудностями при реализации своих прав залогодержателей, поскольку законодательство по ряду моментов позволяет недобросовестным должникам и залогодателям успешно препятствовать реализации предмета залога. Судебные споры могут длиться годами. Все это, разумеется, подрывает стабильность гражданских правоотношений и снижает уверенность кредиторов в возможностях эффективной реализации своих залоговых прав.
Поправки в законодательство, по замыслу их разработчиков, призваны способствовать устранению этих недостатков.
Вместе с тем, нельзя не отметить сохранение ключевых гарантий защиты прав и интересов ипотечников (ограничения по начислению ставок вознаграждения и неустойки, запрет на капитализацию процентов к сумме основного долга, недопустимость одностороннего изменения договора банками и пр.), а по некоторым вопросам — даже их усиление (например, в части введения запрета на взимание некоторых видов комиссий).
Даулет Абжанов, кандидат юридических наук
