Трудно представить, но проблема КСК в том или ином виде существует в обществе более 2 тысяч лет, а впервые появилась еще во времена Римской империи, когда гражданам было разрешено владеть отдельными жилыми помещениями в городских «многосемейных» домах. Сегодня, как форма управления владениями, кооператив собственников квартир перестал считаться эффективным. Но существует ли ему альтернатива? Мы попытались это выяснить, изучив опыт управляющей по дому, жильцы которого не состоят ни в одном из КСК.
«Управдом – друг человека!»
Пятиэтажный дом в районе «Омега» по адресу ул. Захарова, 27 (бывш.Интсрументальная), которым несколько лет управляет Антонина Алексеевна Филлипова, по самым средним меркам является образцовым. Здесь не бывает назойливых проблем с тепло-, электро- , водоснабжением, подъезды безупречно чисты и отремонтированы. Плата за один квадратный метр составляет 10 тенге (самая низкая цена в городе). И Антонина Алексеевна удерживает ее на этом уровне, прежде всего, в интересах жильцов, которые, кстати, из-за доверительных отношений с управдомом сами предлагают повысить тариф в следующем году.
Внешне дом № 27 выглядит предельно аккуратным: на подъездах новые двери, внутри — освещение и пластиковые окна. Крыша в доме не течет, хотя и старая, в подвалах сухо и тепло, не живут колониями насекомые. Во дворе дома орудует дворник, видно — с весны посажены молодые деревья, подкрашены и приведены в порядок старенькие лавочки. Но для Антонины Алексеевны понятие «образцовый» значит больше, поэтому она постоянно обеспокоена теми проблемами дома, решать которые многие КСК просто не берутся.
— Главная проблема нашего дома — ветхая крыша, которой почти 30 лет, — рассказывает управдом. – В прошлом году нам удалось заменить 110 листов шифера и металлический конек по всей длине, но этого, конечно, недостаточно. Для полного восстановления крыши нам нужно заменить 1200 листов шифера, а это большие деньги.
Каких-либо серьезных проблем на данный момент, по рассказам жильцов, в доме № 27 нет. Управдом работает на опережение и потому поднимает на обсуждение уже сегодня те проблемы, которые могут коснуться жильцов в ближайшем будущем. Одна из них — энергосети, нагрузка на которые растет с каждым днем в результате установки кофеварок, мультиварок, компьютеров и кондиционеров.
«По немецкой технологии»
По большому счету, механизм решения проблем в доме № 27 является аналогом немецкой формы управления владениями. В Германии, если жилищные комплексы слишком большие, чтобы товарищество собственников жилья могло управлять ими, практическое управление берет на себя управляющий, который зачастую является одним из домовладельцев. Крупные кондоминиумы для этой цели нанимают управляющие компании, по сути, аналог КСК, которые занимается управлением делами сразу нескольких жилых комплексов.
— На мой взгляд, действовать нормально в существующих условиях КСК могут при условии, что в них будет входить не больше трех домов, — считает Антонина Филлипова. – Небольшие объемы работ по каждому дому и небольшое количество жильцов, с которыми нужно работать лично, в том числе и по задолженностям, позволит председателю КСК быть ближе к народу, то есть самостоятельно без лишних помощников (которым нужно платить зарплату из средств жильцов) заниматься решением этих вопросов ежедневно. Лучше всего, если председатель КСК сам будет профильным специалистом (сантехником, электриком, плотником, сварщиком), который будет избран при условии, что он возьмется выполнять конкретную работу по дому без посредников, естественно за плату, озвученную на собрании. Это не позволит председателю КСК возомнить себя начальником, который должен сидеть в кабинете и раздавать задания. При существующем состоянии жилого фонда председатель должен быть большим хозяйственником, который при необходимости и в подвал спустится и за инструмент возьмется.
В штате вместе с председателем, по мнению управдома, обязательно должен быть дворник. Специалистов рабочего звена целесообразнее нанимать по договору. Здесь большую роль играют личные связи председателя КСК, который в нужную минуту должен суметь найти сварщика, сантехника, плотника или электрика. Но, в целом, если периодические ремонты проводить вовремя, вызывать лишний раз специалистов не придется, считает управдом.
— При управлении домами, по моему мнению, важно, чтобы траты КСК были дифференцированными, то есть, чтобы средства, собранные жильцами конкретного дома, шли на содержание именно этого дома. Это прибавит работы бухгалтеру, но вместе с тем, повысит заинтересованность самих жильцов в оплате и увеличит их доверие к КСК.
Именно благодаря такому доверию, которым жильцы прониклись за годы работы к управляющей, количество должников 27-го дома снизилось с 50% в период членства в КСК до 10% в нынешнее время.
Палки в колесах
И, тем не менее, несмотря на эффективность работы отдельных управляющих на фоне бездействия многих КСК, проблем в этом секторе немало. Основную сложность для управляющих одиночными домами представляет тот факт, что оформить юридически форму такого управления достаточно сложно и не совсем выгодно. Как юридическое лицо, дом (если быть точнее, управляющий и жильцы) должны оплачивать налоги со сборов, которых и так не хватает для полноценной работы, налог на имущество (сюда может относиться оборудование, которое используется для ремонта коммуникаций дома). Кроме того, существует сложность взаимодействия с коммунальными службами, государственными органами. Создано множество административных барьеров. И если бы схема делегирования государством полномочий по уходу за домом отдельным управляющим была упрощена, эффективность их работы заметно повысилась.
Вместе с тем, в качестве особой движущей силы в вопросах управления делами многоквартирного дома Антонина Филлипова называет инициативные группы жильцов.
— Поскольку содержание дома связано с выполнением большого количества мелких текущих задач мне, конечно, приходиться просить о помощи самих жильцов. И, надо признаться, многое благодаря их участию нам удается сделать быстрее и с малыми финансовыми затратами. В рядах активистов нашего дома — Владимир и Наталья Чобану, Аккали Тукпанов, Надежда Митрясова, Николай Куриленко, Геннадий Андрющенко, Эрик Ахметов, Александр Андриянов, Татьяна Соха и другие. С нами несколько лет работают опытный слесарь сантехник Виктор Колпеечкин и чрезвычайно ответственный сварщик Валерий Чапурин. В целом, по опыту могу сказать, что силами жильцов можно сделать многое. Главное, чтобы люди доверяли своему управдому и были готовы уделить полчаса времени для решения проблем собственного дома.
Итак, на примере дома № 27 видно, что в несколько иной форме кооператив собственников квартир все же способен выполнять свои функции. И в этом случае история 27-го дома показательна: еще несколько лет назад он, оставшись из-за долгов без «попечительства» КСК, стоял без отопления и с канализационными отходами в подвале.
Очевидно, что суть современных жилищно-коммунальных проблем в нашей стране кроется не в форме, а в содержании того управления, которое голосуя или молча выбирают жильцы. И если в вопросах жилищного хозяйства равняться на продвинутый Запад, стоит проникнуться мудростью европейцев, которые предусмотрительно говорят: мой дом – мои инвестиции.
Юлия НИКИТИНА
