ОСИ: Отдельный Счет Интереснее

Как начать управлять своими домами и сделать их идеальными для проживания?

Совсем скоро в Казахстане не останется КСК, жалобы на работу которых не прекращаются много лет. На смену кооперативам собственников квартир придут ОСИ – объединения собственников имущества. В Уральске уже начали появляться такие формирования. Расскажем в чем их выгода и принципиальное отличие от существующих КСК .

Элла МАЙЕР

Зачем нужны ОСИ?
С 2020 года в силу вступил закон «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищно-коммунального хозяйства», согласно которому предстоит разделение домов в КСК на ОСИ – объединение собственников имущества. Теперь управление каждым домом будет осуществляться жильцами. В данном вопросе действует принцип: один дом – одно ОСИ – один счет.
Первая и главная причина, которая стала предпосылкой к продвижению закона и созданию ОСИ – важность прозрачного распределения денежных средств и использование их по целевому назначению: на ремонт дома и территорий общего пользования. Реформа жилищно-коммунальной сферы назревала давно, ведь за последние пару десятков лет КСК не ругал разве что ленивый. Основное нарекание жителей вызывал тот факт, что КСК исправно, каждый месяц выставляют жильцам счет, при этом фактической работы от них видели либо минимум, либо не видели совсем. За отказ от оплаты счета КСК могли подать в суд и взыскать задолженность в одностороннем порядке.
Теперь жители вместо КСК должны будут выбрать форму управления домом – объединение собственников имущества (ОСИ) или простое товарищество многоквартирного дома. ОСИ будет создаваться только для одного многоквартирного жилого дома. Количество членов ОСИ не должно будет превышать количество квартир.

Как создать ОСИ
Полностью КСК будут упразднены с июля 2022 года. До этого жильцы каждого дома должны будут зарегистрировать свое ОСИ – простое товарищество или юридическое лицо, а также открыть расчетный счет, на который ежемесячно будут поступать взносы, и определить орган управления своим домом. Из состава жителей многоквартирного дома избираются Совет дома и председатель ОСИ, он же старший по дому.
Совет дома является высшим органом ОСИ — именно члены совета рассматривают ежемесячные и ежегодные отчеты по управлению домом и содержанию общего имущества, организуют общие собрания собственников квартир и оформляют соответствующие протоколы. Председатель ОСИ открывает счета на дом – текущий и сберегательный, заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг и с компаниями, которые будут обслуживать дом и инженерные коммуникации. Председатель также должен нанять управляющего. Это может быть один человек или же компания, осуществляющая обслуживание. Быть председателем ОСИ и его же управляющим в одном лице категорически запрещается. Если жильцы не выберут председателя своего ОСИ, и не найдут управляющего или управляющую компанию самостоятельно в течение месяца после регистрации ОСИ, то жилищная инспекция проведёт конкурс и сама назначит наемного работника или компанию.
Типовой договор с управляющими/управляющими компаниями разработает Министерство индустрии и инфраструктурного развития РК. Обычный срок действия договора – один год, но жильцы будут иметь возможность договор продлить. По договору с жильцами управляющий может получать зарплату за свои услуги. При этом сам управляющий может обслуживать неограниченное количество домов.

Министерство обучит
Согласно законодательству, управляющим может стать любой человек, но он обязательно должен пройти курсы повышения квалификации и иметь соответствующий сертификат. Подготовку кадров в данном случае берет на себя Министерство индустрии и инфраструктурного развития РК, как инициатор данных мер. Как отмечено на сайте Электронного Правительства, собрание собственников квартир, нежилых помещений по переходу из КСК в ОСИ или по другим вопросам созывается по инициативе совета дома, доверенного лица простого товарищества, либо по требованию ревизионной комиссии, либо по требованию не менее 10% собственников квартир, нежилых помещений, либо по требованию жилищной инспекции.
«Для того, чтобы создать ОСИ нет необходимости обращаться в местный акимат, достаточно провести собрание собственников квартир, нежилых помещений. Если собственники квартир, нежилых помещений многоквартирных жилых домов в течение одного года со дня введения в действие принятого Закона от 26.12.2019 года не создадут ОСИ или простое товарищество, то местные исполнительные органы обязаны обеспечить проведение собрания собственников квартир, нежилых помещений многоквартирного жилого дома для избрания Совета дома и выбора формы управления объекта кондоминиума. При этом кооперативы собственников квартир (КСК) не упразднятся автоматически, а должны быть реорганизованы до 1 июля 2022 года в управляющие или сервисные компании. Уже в новом статусе они будут продолжать свою деятельность по обслуживанию домов. Созданные ОСИ или простые товарищества будут решать, заключать с ними договор или нет», – разъясняет egov.kz.

Можно ли обойтись без ОСИ?
В настоящее время по закону в течение переходного периода ОСИ и КСК могут существовать параллельно — на усмотрение жильцов. Но, как мы уже говорили, только до начала июля 2022 года. С этого времени КСК будут реорганизованы, а каждый дом будет обязан иметь свое ОСИ или простое товарищество. Это своеобразный шанс для людей научиться вникать в дела управления, ответственнее относиться не только к своим законным метрам, но и к общедомовому имуществу. Кроме того, такое параллельное существование КСК и ОСИ позволит новшеству работать в так называемом пилотном режиме, выявить возможные проблемы и подводные камни в этой сфере.
«Мы в этом году собрали подписи за то, чтобы остаться в нашем КСК «Нур». Там меня все устраивает: если дома случается авария, то с вызовом того же сантехника проблем нет. Двор у нас опрятный, есть дворник. Для уборки подъезда сами нанимаем человека, раньше старались убираться по графику, но его тяжело стало соблюдать, вот решаем проблему путем найма уборщицы. Насчет ОСИ не уверена: как эта инициатива приживется? У нас в доме живут в основном пенсионеры. Разве в этом возрасте есть силы и здоровье, чтоб быть председателем ОСИ и разбираться со всеми нюансами этого новшества? Кроме того, многие квартиры сдаются квартирантам, некоторые даже посуточно и по часам. Как правило, квартиранты и в КСК не всегда платят, поэтому не факт, что при ОСИ они исправятся и станут аккуратно вносить плату на счет. Поживем – увидим. Тут много вопросов возникает.», — говорит жительница дома по ул. Сарайшык Гульназ.

ОСИ в Уральске: первая ласточка
Жители дома № 108, расположенного по проспекту им. Абая (бывш. Евразия – ред.) одними из первых в Уральске создали свое ОСИ. Об этом рассказал житель дома, ветеран труда, член областной Ассамблеи народа Казахстана Феликс Баюканский.
Месяц назад в его доме создали свое ОСИ. Провели собрание жильцов, избрали председателя и Совет дома. В настоящее время оформляют положенные документы. В доме 117 квартир и более 500 жильцов. Там же, на собрании определили стоимость одного квадратного метра для каждого жильца, эти деньги будут поступать на два счета – текущий и сберегательный. Таким образом, 15 тенге за квадратный метр ежемесячно жильцы будут отдавать на ремонт дома и 50 тенге – на службы ОСИ: сантехника, электрика, дворника, технички, лифтера. С этого же счета будет выплачиваться зарплата управляющему ОСИ. Главное, что все это будет открыто и прозрачно. И уже самими жильцами будет решаться, на какие первостепенные нужды дома будут направлены эти средства.
«Мне кажется, это форма новая, прогрессивная. Через год КСК будут ликвидированы полностью, у каждого дома будет свое ОСИ, которое призвано решать проблемы конкретного дома, а не 10-20 домов, как это было в КСК. У нас 1290 домов в городе, соответственно, должно быть 1290 ОСИ. Чтобы жители сами собирали средства, содержали свой дом и несли за него коллективную ответственность. Мы также дали поручение председателю нашего ОСИ, чтобы все финансовые отчеты вывешивались на подъездах, чтобы каждый житель мог ознакомиться и быть в курсе: сколько средств собрали, сколько потратили и на что. Пока наше ОСИ работает первый месяц, надеемся, что результаты этой работы будут положительными», – сказал в комментариях «Надежде» Феликс Баюканский.

Принятие сметы расходов ОСИ
В ОСИ деньги могут расходоваться со счета, предназначенного для капитального ремонта, с целью ремонта крыши, фасада и других дорогостоящих частей общего имущества объекта кондоминиума. А деньги со счета «на содержание жилья» делятся так: не более 30 % уходит на управление, не более 70 % — на содержание общего имущества.
Какие расходы включены в содержание общего имущества:
– дератизация, дезинсекция, дезинфекция подвальных помещений, паркингов и других мест общего пользования объекта кондоминиума;
– техническое обслуживание, локализация аварий общедомовых инженерных систем (отопления, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, вентиляции);
– подготовка общедомовых инженерных систем и оборудования к осенне-зимнему периоду;
– обеспечение санитарного состояния мест общего пользования объекта кондоминиума;
обеспечение санитарного состояния земельного участка придомовой территории объекта кондоминиума. Сюда входят озеленение (посадка, уход, обрезка зеленых насаждений и газонов), санитарная очистка мусоропровода, очистка выгребных ям, уборка и побелка дворовых уборных, уборка листьев, снега и наледи, в том числе с крыши;
приобретение, установка, сервисное обслуживание и поверка общедомовых приборов учета;
– обеспечение безопасной эксплуатации опасных технических устройств, текущего ремонта и локализации аварийных случаев (обслуживание лифтов) по решению собрания собственников квартир и нежилых помещений;
– противопожарные мероприятия, включая содержание противопожарного оборудования, приобретение и зарядку огнетушителей, осуществление специальных надписей, указателей, оформление планов и схем эвакуации, за исключением приобретения и установки систем противопожарной сигнализации и пожаротушения;
текущий ремонт общего имущества объекта кондоминиума (на основании дефектного акта);
– оплата коммунальных услуг на содержание общего имущества объекта кондоминиума по решению собрания собственников квартир, нежилых помещений;
– установка домофонного оборудования;
– техническое обслуживание домофонного оборудования;
– хозяйственные расходы (приобретение инвентаря, оборудования и другое).
И еще — отказаться от взносов на капитальный ремонт дома нельзя.

(Продолжение следует)