Осенью прошлого года специализированный административный суд взыскал с ПКСК «Дорожник» штраф в размере почти миллион тенге за нарушения требований противопожарной безопасности.Чем вызвано допущение нарушений? В какие сроки предстоит выплатить штраф, и каким образом административное наказание скажется на деятельности организации в целом? Эти вопросы мы адресовали председателю данного кооператива.
В новом статусе новые штрафы
Напомним, что департамент по ЧС инициировал вопрос о привлечении ПКСК «Дорожник» к административной ответственности за игнорирование требований по устранению нарушений, выявленных при проверке противопожарного состояния четырех многоэтажных домов, расположенных по пр.Евразия.
Кооперативу был дан двухмесячный срок для устранения недостатков, однако при проведении повторной проверки выяснилось, что нарушения не были устранены.
В результате специализированный административный суд обязал организацию выплатить штраф в сумме 962 тысячи тенге. По словам председателя ПКСК «Дорожник» Зои Олесенко, размер взыскания поверг их в шок, ведь он в десятки раз превышает ранее назначаемые суммы штрафов.
— С прошлого года кооперативы собственников квартир отнесли к субъектам микропредпринимательства, а в отношении предпринимателей штрафные санкции от 100 и более МРП. КСК осуществляют свою деятельность за счет ежемесячных взносов собственников квартир, ни о каких доходах и речи быть не может, так почему деятельность КСК сравняли с бизнесом? – недоумевает Зоя Аркадьевна.
Решение суда обжаловалось, но вышестоящая судебная инстанция оставила его без изменения.
Срок для добровольного исполнения судебного решения – один месяц, в противном случае постановление суда будет передано на исполнение частному судебному исполнителю, и тогда, как известно, помимо штрафа должник обязан будет выплатить определенные проценты от основной суммы в счет оплаты труда частного судоисполнителя. В ситуации с КСК «Дорожник» это около 250 тысяч тенге.
Чтобы выйти из положения, как говорится, «с наименьшими потерями», ПКСК «Дорожник» обратился в суд с просьбой об отсрочке исполнения судебного решения – продлить его на три месяца. За это время, чтобы собрать необходимую сумму, половина работников будет отправлена в отпуск без содержания. Следовательно, сократится объем оказываемых услуг для жителей домов обслуживаемой территории.
На вопрос – «почему в указанный срок не устранили нарушения, на которые указал департамент ЧС?» (речь идет об установлении секционных дверей (стоимость каждой двери 60-70 тысяч), о замене электрических проводов, установлении в подвалах электрических светильников), последовал ответ: из-за отсутствия денежных средств. Как разъяснили в КСК, эти работы должны проводиться за счет дополнительных средств либо по Программе модернизации жилищно-коммунального хозяйства, а для этого необходимо согласие 2/3 от общей численности жильцов.
— У нас по этим домам задолженность перед КСК составляет почти полтора миллиона тенге, а о сборе дополнительных средств люди вообще слышать не хотят. За последние три года мы провели в них капитальный ремонт подвалов, крыш, обновили систему водоснабжения, канализацию поменяли, и все эти работы были проведены за счет накоплений по текущим взносам. От участия в Программе модернизации ЖКХ люди отказываются, вот и стараемся укладываться в соответствии с имеющимися денежными средствами. А вместе с тем, нужно ежемесячно выплачивать работникам заработную плату, налоги в бюджет, закупать стройматериалы. Ранее размеры штрафов, налагаемые на КСК, были вполне посильные (20-40 тысяч тенге), миллионные взыскания с КСК — прямой путь к банкротству, — считает Зоя Аркадьевна.
Поскольку за отсутствием денег требования противопожарной службы выполнить не представляется возможным и во избежание дальнейшего административного наказания за нарушение требований противопожарного законодательства «Дорожник» отказался от домов-«штрафников», в результате чего многоэтажки остались бесхозными.
К слову сказать, «Дорожник» не единственное КСК, подвергнувшееся штрафу в 1 миллион тенге: таких «штрафников» среди кооперативов собственников квартир по Уральску еще три организации. Мы не стали выяснять, каким образом другие КСК выходят из сложного положения, просто решили показать, какие неблагоприятные последствия повлекла правовая норма о приравнении кооперативов собственников квартир с субъектами микропредпринимательства, в том числе и для самих собственников квартир.
Что Министерство нам готовит…
А вместе с тем, как известно, в сфере ЖКХ ожидаются кардинальные перемены, связанные с предложением Министерства по инвестициям и развитию о ликвидации КСК и образовании новой формы некоммерческой организации – объединение собственников имущества.
Идея заимствована у Германии, где обслуживание жилищно-коммунальной сферы осуществляется по принципу — «один дом – одно объединение собственников имущества – один счет». Подразумевается открытие каждым ОСИ собственного текущего и сберегательного счетов, что позволит производить накопление денег на текущий и капитальный ремонт дома. Деньги могут накапливаться несколько месяцев, а то и лет.
Для сравнения: в КСК – один счет, и ремонтные работы производятся, как говорится, «с колес» — собрал и тут же отремонтировал. По мнению новаторов, в системе КСК имеются пробелы касательно вопросов открытости и прозрачности, что вызывает у большинства населения неудовлетворенность качеством обслуживания многоквартирных жилых домов. Предлагая свою идею, ведомство ожидает, что повысится прозрачность управления и расходования средств на содержание объекта кондоминиума, а кооперативы собственников квартир смогут продолжить свою деятельность как управляющие и сервисные компании, но уже на основании договоров с собственниками квартир и нежилых помещений.
Однако руководители и работники КСК обращают внимание на то, что и ныне действующим законодательством предусмотрена возможность выхода из кооператива, объединяющего несколько (а то и пару десятков) домов, и создание своего, скажем, единоличного КСК. Но это очень затратно.
Вот и с образованием объединений собственников имущества увеличится финансовая нагрузка на жильцов дома, ведь помимо производства накоплений и сбора средств на текущий, капитальный ремонты, необходимо будет содержать штат работников ОСИ (а это обязательно – председатель (или управляющий), бухгалтер, кассир), оплачивать услуги сервисных компаний (дворников, сантехников, электриков). Отчисления в накопительный фонд станут обязательными, а минимальный тариф будут утверждать маслихаты.
Кстати, изменениями в законодательство, регулирующего сферу ЖКХ, предусмотрено, что предприниматели наравне с жильцами станут полноправными участниками кондоминиума: их ежемесячные платежи не должны превышать взносы жильцов более чем на 100 %.
С принятием новых поправок предполагается создание новых контролирующих органов: Центр развития ЖКХ и Единая информационная система жилищного фонда и ЖКХ. Первый – будет помогать местным исполнительным органам оценивать состояние жилищного фонда страны, делать прогнозы по кадрам и предоставлять финансовые, информационные и консультационные услуги в сфере ЖКХ. Создание Единой информационной системы жилищного фонда и ЖКХ нацелено на обеспечение прозрачного взаимодействия между акиматами, жилищными инспекциями, монополистами, сервисными организациями, ОСИ и собственниками. С помощью этой системы станет возможным обмен информацией, проведение собраний и голосований в электронном виде, подача заявок на обслуживание и контроль за их исполнением.
О том, как будет осуществляться участие местных исполнительных органов в финансировании ОСИ, рассказал председатель городской Ассоциации кооперативов собственников квартир Нурлан Чабдаров:
— Например, сегодня если многоэтажному дому требуется капитальный ремонт крыши, то КСК должно заручиться поддержкой 2\3 голосов от общей численности собственников квартир. Как правило, согласие на ремонт крыши дают только жильцы верхних этажей, и в конечном итоге, в связи с недобром необходимого количества голосов, крыша остается неотремонтированной. С предоставлением местным исполнительным органам полномочий финансирования сферы ЖКХ капитальные ремонты и другие виды работ, которые не терпят промедления, будут проводиться за счет бюджета с последующим взысканием денежных затрат с собственников квартир и владельцев нежилых помещений.
Предвидя трудности
Однако идею о расформировании КСК и образовании новой формы управления в сфере ЖКХ Нурлан Уапович не приветствует, поскольку знает, что сложно будет найти хороших управленцев, кому можно поручить возглавить эти объединения собственников имущества:
— Сейчас по городу 103 кооператива собственников квартир, и каждый второй председатель высказывает желание уйти, поскольку работать становится сложно. Люди привыкли обвинять КСК в бездействии, но при этом забывают о своих обязанностях производить ежемесячные платежи. По состоянию на 1 января этого года долг населения областного центра перед КСК составляет 330 миллионов тенге.
При этом, председатель Ассоциации КСК г. Уральска обращает внимание на необходимость повышения стоимости услуг в сфере ЖКХ, поскольку при действующих тарифах (даже если будет 100-процентное поступление ежемесячных платежей от населения), невозможно содержать многоквартирные дома в соответствии с техническими требованиями.
Более того, кооперативы собственников квартир ввиду финансовых затруднений не в состоянии содержать полный штат сотрудников, что, конечно же, неблагоприятным образом сказывается на деятельности этих организаций в целом. Отсюда – и недовольство со стороны населения.
– 40% работников КСК получают самую минимальную заработную плату – 28 тысяч тенге. И хотя в октябрьском Послании народу Казахстана Глава государства распорядился поднять минимальные заработные платы в полтора раза, наши организации не могут себе этого позволить, поскольку функционируют за счет ежемесячных платежей собственников квартир, ведь наша деятельность не предусматривает получение прибыли. Ввиду небольшой оплаты труда молодежь к нам не идет, работают люди старшего поколения. А кто придет им на смену? – задается вопросом руководитель городской Ассоциации КСК.
Рассуждая на тем, как можно повысить результативность деятельности некоммерческих объединений сферы ЖКХ, Н.Чабдаров согласен с инициаторами законопроекта в части повышения тарифов на эксплуатационные расходы. Чтобы не вызывать необоснованную критику со стороны населения, напоминает, что взносы жильцов распределяются на хозяйственные нужды объектов кондоминиума (в т.ч. закуп необходимых материалов, оборудования), оплату труда работникам КСК, выплату налоговых платежей.
Более того, по мнению председателя Ассоциации КСК, нужно отходить от практики, когда при необходимости проведения капитального ремонта требуется наличие согласия от жильцов:
— Коль возникла потребность в решении вопросов коммунального хозяйства нужно руководствоваться принципом «надо». У нас же председатели КСК вынуждены совершать поквартирный обход, ведь на собрание жильцов люди не выходят.
Нурлан Уапович, говоря о безразличном отношении собственников недвижимости к состоянию своих домов, приводит в пример долгосрочную Программу модернизации ЖКХ, в рамках которой государством предоставляются целевые займы на проекты по модернизации инфраструктуры ЖКХ. Программа реализуется с 2011 года, и хотя ею предусмотрены удобные условия по возврату займа, о которых населению разъясняется, горожане, не желая связывать себя долговыми обязательствами, предпочитают жить в ветхих домах. Когда состояние дома приходит в упадок, его признают аварийным, подлежащим сносу.
Чабдаров считает, что люди намеренно отказываются от проведения капитального ремонта своих старых домов в надежде получить новое жилье, при этом не стесняются даже говорить об этом вслух. Такое отношение людей председатель Ассоциации КСК называет иждивенчеством.
По его словам, в соответствии с Программой модернизации ЖКХ предполагалось, что до 2020 года в г.Уральске будет отремонтировано 1116 домов (соответственно в год по сто домов), однако за минувшие семь лет по областному центру отремонтировано всего более ста. Мы еще вернемся к обсуждению причин слабой активности уральцев в участии в данной госпрограмме, попытаемся выяснить: это связано с иждивенческим настроением людей? нежеланием связать себя долговыми обязательствами на долгих 15 лет? или горожане не доверяют качеству проводимых работ?
Если сравнить нынешние условия (когда владельцы квартир вправе отказаться от возможностей, предоставляемых государством для обновления объектов кондоминиума), то с внедрением обязательной системы накопления на текущий и сберегательные счета у них не будет этого права. В случае изменения собственника счет сохранится за квартирой, а накопленные средства будут расходоваться только на капитальный ремонт под контролем жилищных инспекций. Каждый участник кондоминиума, уплачивающий сбор, получит доступ к информации о накопленных средствах.
Что банкам выгодно, то….
Однако председатели кооперативов собственников квартир считают, что система индивидуальных накоплений удобна банкам, для самих жильцов она несколько обременительна. Так, например, председатель карагандинского КСК «Стимул» Елена Горбунова (чье мнение размещено на сайте kn.kz под публикацией «Реформа ЖКХ: что даст замена КСК на ОСИ») недоумевает – «почему жители должны «кормить» эти коммерческие организации?». Выход из ситуации она видит в открытии расчетного счета на каждый обслуживаемый дом, ведь намного экономнее заплатить банку за одну платежку, нежели за каждую поквартирную.
Солидарное убеждение
Кстати, Е.Горбунова солидарна с Н.Чабдаровым в том, что с ликвидацией КСК и образованием ОСИ возникнут проблемы с определением людей на должность управляющих:
— Если, как прописано в проекте закона, в течение месяца не будет выбран председатель ОСИ, то по тендеру жилищная инспекция пришлет своего человека, а ему, естественно, невыгодно будет заниматься одним домом. По сути, то же самое КСК. То есть идеальную схему все равно невозможно построить. Чтобы система работала, не нужно ломать все, что уже создано. Можно хотя бы на примере бесхозных домов попробовать, как будет работать новая.
***
Что ж, по каждой предлагаемой норме в обновляемое законодательство в сфере жилищно-коммунального хозяйства, имеются свои «плюсы» и «минусы», и, как считают многие эксперты, все эти нововведения можно было бы отразить в содержании дополнительных нормативно-правовых актов, регулирующих деятельность КСК.
И, в завершение, вкратце остановимся на положениях, в соответствии с которыми казахстанцам придется взаимодействовать со службами сферы ЖКХ уже в недалеком будущем. Итак:
- Доступ в квартиры и нежилые помещения при проверке, ремонте или замене общего имущества будет осуществляться без письменного уведомления собственника. Допуск получат представители жилищной инспекции, сервисной организации или органа управления объектом (кстати, мнение интернет-пользователей, к примеру, на сайте zakon.kz, отражает недовольство соотечественников этой нормой).
- — В аварийных ситуациях доступ может быть осуществлен в отсутствие собственников или арендаторов, если они не прибыли на место аварии в течение часа после того, как их проинформировали посредством СМС. В этом случае должен быть составлен акт о вскрытии квартиры с участием участкового инспектора.
- — В связи с созданием Единой информационной системы голосование будет проводиться как в письменном, так и в электронном виде.
- Перепланировка квартиры или нежилого помещения допускается только в соответствии с правилами организации застройки и прохождения разрешительных процедур в сфере строительства.
- Для изменения границ между квартирами, нежилыми помещениями необходимо письменное согласие всех владельцев, в чьей индивидуальной или долевой собственности находятся квадратные метры.
- Официально вводится понятие «целевой взнос». Он означает разовый взнос участников объединения собственников имущества для оплаты мероприятия, не предусмотренного сметой на содержание кондоминиума, за реализацию которого проголосовало не менее 2/3участников.
- Вместо ревизионных комиссий предлагается создать советы домов. Они будут осуществлять контрольно-надзорные функции за финансово-хозяйственной деятельностью ОСИ в составе не менее трех человек. Если в доме более трех подъездов, то в совет дома нужно избирать по одному представителю от каждого подъезда.
Саида ТУЛЕГЕНОВА
