Цены на вторичное жилье в Уральске впервые за многие годы стали неумолимо ползти вниз. Тенденция снижения наметилась еще с начала прошлого года, однако в связи с ростом курса доллара вернулась на верхние позиции в июле 2015-го. Октябрь стал своего рода переломным моментом, после чего ценовая кривая вновь стала резко опускаться. Если стоимость квартир будет придерживаться таких темпов, то к весне следующего года рынок жилья наверняка обвалится.
Что интересно, уже сейчас трехкомнатную квартиру, которую продают в срочном порядке, готовы отдать за 25 тыс. долларов.
— За многие годы на рынке недвижимости наблюдается тенденция стабильного снижения цен, — говорит помощник аналитика ТОО «Оценка собственности» Индира Исагалиева. — Конечно, это связано с девальвацией тенге, поэтому сейчас многие стали выставлять цены в национальной валюте. Однако все равно средняя стоимость квадратного метра жилья значительно снизилась. Некоторые горожане заняли позицию выжидания, другие продают в срочном порядке. В среднем стоимость «однушки» в зависимости от района города и состояния квартиры оценивается от 20 до 40 тыс. долларов, «двушки» — от 20 до 57 тыс. и «трешки» — от 25 до 95. Чем дальше от центра, тем жилье дешевле. К примеру, двухкомнатные квартиры в 9-м микрорайоне подешевле (от 30 до 35 тыс долларов), чем в 6-м – (до 40 тыс. долларов). В национальной валюте средняя стоимость двухкомнатных доходит до 9 млн тенге, трехкомнатынх – до 9,5. Цена частного жилья, конечно, в разы дороже. Так, к примеру, за дом в районе остановки «Жазира» просят 55 тыс. долларов, есть дома и по 80 тыс. Жилье в общежитиях семейного типа – самое дешевое. К примеру, однокомнатные квартиры там стоят от 10 до 25 тыс. долларов.
Таковы данные ТОО «Оценка собственности», которое многое лет ведет мониторинг цен на вторичную жилплощадь в нашем городе. А ведь два года назад «трешка» уходила не менее чем за 60 тыс. долларов. Конечно, нельзя не учитывать и изменение курса доллара. Но даже по новому курсу жилье на вторичном рынке заметно подешевело.
— По последним данным, на рынке недвижимости Уральска предлагалось более 2500 квартир с минимальной ценой от 500 $ (139 605 тенге) за квадратный метр и максимальной до 1150 $ (321 092 тенге), — продолжает Индира Исагалиева. — Основную долю квартир, выставленных на продажу, занимают двух- и трехкомнатные квартиры. Однокомнатные и четырехкомнатные составляют всего 22% и 16% от общего количества. Средняя цена жилья на вторичном рынке снизилась до отметки 866 $ за кв. м (241 796 тенге) по отношению к сентябрю (899 $) и уменьшилась на 3,67%.
Самыми дорогими, по уровню средней цены являются «однушки» — 916 $/кв. м. По мнению риелторов, это оправдано тем, что данный вид жилья относится к эконом-классу, так как не требует больших вложений за оплату коммунальных услуг, которые с начала следующего года значительно вырастут.
— Если сравнивать с предыдущим годом, то уменьшение цены идет на все виды квартир, — говорит Индира. — Однокомнатные квартиры подешевели на 8,18%, двухкомнатные – на 10,52%, трехкомнатные — на 11,60% и четырехкомнатные – на 11,9%. Среднее изменение цены за год составило – 12,35%.
Таковы данные, если считать в долларах. Снижение в переводе на тенге за квадратный метр не такое значительное. «Однушки» за год стали дешевле на 5,8%, «двушки» — на 7,3% и «трешки» — на 8,2%.
— Могу открыть секрет, что на стоимость недвижимости влияют три основных фактора, — говорит помощник аналитика. — Это местоположение, местоположение и еще раз местоположение. Хотя данное утверждение может показаться излишне категоричным, оно подчеркивает важность объекта для рынка недвижимости. Пространственно-территориальные координаты размещения того или иного объекта недвижимости при определении его стоимости трансформируются в рентную составляющую цены.
На основе анализа рынка недвижимости специалисты ТОО «Оценка собственности» поделили Уральск на пять ценовых районов. В зону с максимальным уровнем цен вошло шесть микрорайонов. Это остановки «Облисполком», «Магазин «Школьник», «Ахмедияр батыра» или бывшая «Революция», 5-й мкр-н города, а также, остановки «Рынок» и «Магазин «Юбиляр». В зону с минимальным уровнем – остановки «Гормолзавод», «Мясокомбинат» и район Зачаганска.
Кстати, стоимость квадратного метра в кирпичных многоэтажках дороже (840 долларов за кв. м), чем в панельных (830 долларов за кв. м). Однако именно кирпичные дома занимают большую часть (54%) среди квартир, выставленных на продажу.
По мнению финансовых аналитиков, исходя из анализа, обвала цен на рынке вторичного жилья не миновать.
— Рынок недвижимости в стране еще не достиг своего дна, но тенденция снижения наметилась устойчивая, — говорит один из экспертов «Н», пожелавший остаться неизвестным. — И скоро, возможно, что уже весной 2016-го произойдет обвал цен на квартиры. И это — не выдумки, всему есть объяснение. Во-первых, удешевление «вторички» напрямую связано с нежеланием банков выдавать кредиты на долгий срок в условиях кризиса из-за больших рисков невозврата. Возможно, что вскоре банки ужесточат условия ипотечных кредитов. В итоге увеличится не только процентная ставка, но и сумма первоначального взноса. Уже сейчас количество предложений превышает спрос. Ситуацию усугубляет и общая экономическая ситуация в нашей стране, когда при росте цен люди тратят деньги на товары первой необходимости, а не на жилье.
А тем, кто хотел бы купить недвижимость, специалисты советуют еще немного подождать, и цены еще упадут. И если кто-то и говорит, что, мол, на рынке недвижимости все хорошо, то, скорее всего, лукавит. Точка для роста цен на жилье уже потеряна.
Кстати, многие, кто неплохо зарабатывает на аренде жилья, стали пользоваться нестабильным положением на рынке недвижимости и повышать стоимость. Но, как известно, спрос рождает предложение.
— В Уральске сейчас довольно много пустующих квартир, — поделился читатель «Н» Николай. – И если раньше можно было хорошо заработать, сдавая квартиру посуточно, то сейчас найти клиентов – большая проблема. У населения нет денег. Поэтому приходится сбавлять цену до трех-четырех тысяч за сутки. Когда снижается продажная стоимость жилья, рынок аренды обычно дорожает. Однако при нынешних условиях сдать за дорого квартиру можно лишь в случае, если она находится в центре города. В остальном за аренду одно- двухкомнатной квартиры просят в среднем 40 тыс. тенге в месяц.
Галина КАРЕНСКИХ
Казахстан оказался на 10-м месте в рейтинге 55 стран по росту цен на недвижимость за 2015 год. Данный рейтинг был составлен Knight Frank, крупнейшей независимой международной консалтинговой компанией в сфере недвижимости. При создании рейтинга были использованы данные официальной госстатистики исследовавшихся стран, а также, где это было возможно, — данные Центробанков.
Ближайшими соседями нашей страны в указанном списке оказались Ирландия, занявшая 9-е место и Мексика.
Лидер таблицы – Турция. Далее идут Гонконг и Новая Зеландия. Замыкают рейтинг Греция, Кипр и Украина.
Средние цены на жилье в Уральске за 1 кв. м по районам в долларах США
Ост. «Мясокомбинат» — 654
Зачаганск – 679
Ост. «Гормолзавод» — 687
2-й Рабочий поселок – 735
Ост. «Детский сад» — 747
Ост. «УВД» — 750
Ост. «Омега» — 769
Ул. Гагарина – 770
Ост. «Детская больница» — 771
Ост. «Ремзавод» — 781
Ост. «Автопарк» — 791
Ост. «Депо» — 798
Мкр-н «»Строитель» — 805
Ост. «ЗКГУ» — 810
Р-н завод «Зенит» — 819
Ост. «Кинотеатр «Казахстан» — 823
7-й мкр-н – 824
Ост. «Циолковского» — 825
Ост. «КАЗИИТУ» — 826
Ост. «Юбилейная» — 827
Мкр-н «Северо-Восток» — 834
Ост. «Мехкомбинат» — 835
Ост. «Магазин «Урал» — 837
6-й мкр-н – 840
Ост. «Кирова» — 841
Ост. «8-я школа» — 849
Ост. «Универмаг» — 850
4-й мкр-н – 859
Ост. «Сергея Тюленина» — 864
Ост. «ЖДвокзал» — 871
Мкр-н «Зигзаг» — 881
9-й мкр-н – 883
Ост. «Диана» — 887
Ост. «Облисполком» — 906
Ост. «Рынок» — 912
5-й мкр-н – 913
Ост. «Магазин «Школьник» — 925
Ост. «Юбиляр» — 932
Ост. «Ахмедияр батыра» (быв. «Революция») — 944
