Что будет в Казахстане вместо КСК, смогут ли вскрыть вашу квартиру в случае коммуникационных аварий и какая новая обязанность появится у застройщиков. Ответы на эти вопросы и многое другое содержатся в новых нормах закона «О жилищных отношениях», которые, возможно, появятся уже в 2018 году.
«Крыша» совместно с председателем правления РОО «Общественный защитник» Виктором Сыздыковым и председателем Ассоциации КСК г. Алматы Аркадием Рубцовым разобралась в предлагаемых поправках.
Отмена КСК и создание новых форм управления домами
Пожалуй, самым революционным предложением для казахстанцев является ликвидация КСК и создание в каждом доме так называемого ОСИ — объединения собственников имущества. Если же количество квартир и нежилых помещений не превышает десяти, то можно объединиться в простые товарищества, суть которых в совместном управлении.
Руководство ОСИ (председатель или коллегиальное правление) должны избирать собственники. Причём если в течение месяца они не определятся с выбором, домом будет управлять наёмный человек. Жилищная инспекция выберет его путём тендера.
Новые поправки отменяют действие статьи о правах КСК объединяться в ассоциации и союзы, выдвигать правительству предложения об улучшении качества своей работы, подавать иски от лица хозяев квартир.
Помимо этого, рассматривается исключение нормы о праве жильцов менять форму управления кондоминиумом, вступать в другие кооперативы.
При этом, вероятнее всего, останутся потребительские кооперативы (ПК) и кооперативы собственников домов (КСД). Первые никто не отменял, а по поводу вторых разработчики ничего не пояснили.
Председатель Ассоциации КСК г. Алматы Аркадий Рубцов: «Хочу отметить, что разработчики не учли и других важных моментов. Первый — это финансовые затраты на оформление ОСИ. Для сравнения: сейчас только в Алматы существует 8 175 многоквартирных домов, которые обслуживают 824 КСК. Новая норма обязывает создавать объединение в каждом доме. За чей счёт это будут делать? Конечно, за счёт жителей. Также на их плечи ляжет и содержание руководства ОСИ — председателя или управляющего. Это касается, к примеру, заработной платы, которая должна быть не ниже минимального размера (в 2018 году МЗП составит 28 284 тенге. — Прим. ред.). При этом мы понимаем, что на практике будут ещё большие суммы. Сейчас же с одного дома на зарплату идёт 3-4 тыс. тенге. А если учесть, что дворники, сантехники и электрики перейдут в разряд сервисных организаций, то нужно понимать, что финансовая нагрузка на каждый дом значительно увеличится.
Второй — назначение управляющего по тендеру. Мы знаем, что наши люди в 95 % случаях никого не избирают. А жилищная инспекция может назначить кого угодно. При таком раскладе возможность финансовых злоупотреблений начнёт зашкаливать.
Третий — ограниченные функции председателя ОСИ. Он будет выполнять чисто техническую работу: готовить материалы для собраний и голосований, размещать протоколы в новой информационной системе ЕИС ЖФ и ЖКХ и заключать договоры с сервисными фирмами. То есть количество той информации, которую люди получают сейчас, уменьшится на 80 %.
Четвёртый — ответственность сервисных организаций перед собственниками. Договор с такими компаниями предлагается сделать типовым, который, кстати, ещё должно разработать правительство. При этом нигде в поправках нет ни слова об их ответственности, между тем порядка 90 % денег жильцов крутится в сервисных компаниях».
Кондоминиумы будут регистрировать акиматы или застройщики
В случае если эту норму утвердят, то она станет огромным плюсом для владельцев квартир в новостройках. Не секрет, что оформить кондоминиум в новых домах — большая проблема, из-за чего жители не могут распоряжаться общедомовым имуществом (цоколи, подвалы, фойе, чердаки и т. д.) и находятся в зависимом положении от их собственников, арендаторов или управляющих компаний.
При регистрации кондоминиума будут определяться: площадь дома и прилегающего земельного участка, полезная площадь всех квартир и нежилых помещений, состав общего имущества и размер доли в нём, приходящейся на каждую квартиру. Ранее учитывались только два последних пункта.
В итоге все жильцы будут иметь равные права на пользование общим имуществом. Решением собрания его часть может быть передана в ограниченное пользование по договору аренды с зачислением платы на счёт ОСИ или простого товарищества.
Повысится статус собственников нежилых помещений
По сути, данный пункт легализует уже сложившуюся роль собственников коммерческих помещений в доме. Новые поправки подробно оговаривают их права и обязанности.
Так, предприниматели наравне с жильцами станут полноправными участниками кондоминиума. Для них впервые прописан размер ежемесячных платежей за содержание дома: они не должны превышать взносы жильцов более чем на 100 %.
Также отмечена материальная ответственность за пользование общим имуществом (дорожка через газон, ведущая к отдельному входу, летники, ограждение и т. п.). Расходы на его содержание будут нести персонально только бизнесмены.
Создание двух новых республиканских контролирующих органов
С принятием новых поправок, возможно, появятся:
— Центр развития ЖКХ;
— Единая информационная система жилищного фонда (ЕИС ЖФ) и ЖКХ.
Первый будет помогать акиматам оценивать состояние жилищного фонда страны, делать прогнозы по кадрам и предоставлять финансовые, информационные и консультационные услуги в сфере ЖКХ. Решение о его создании должно принять правительство.
Второй представляет собой справочно-автоматическую систему, обеспечивающую прозрачное взаимодействие между акиматами, жилищными инспекциями, монополистами, сервисными организациями, ОСИ и собственниками. С помощью ЕИС ЖФ и ЖКХ станет возможным обмен информацией, проведение собраний и голосований в электронном виде, подача заявок на обслуживание и контроль за их исполнением и др. Доступ к системе для внесения, просмотра и редактирования своей информации получат все участники.
Создание фонда накопления средств на проведение капитального ремонта
Накопительный фонд — ещё одно возможное нововведение. Необходимость его создания разработчики объясняют низким соблюдением нормы о сберегательных счетах.
Сама норма появилась в 2011 году. Однако за 6 лет такие счета практически не открывались. Сейчас деньги собираются менее чем в 3 % КСК, но не накапливаются, а расходуются на текущие нужды.
Разработчики уверены, что без вмешательства государства данную проблему решить невозможно. Поэтому оптимальным вариантом, на их взгляд, является создание специального фонда, куда будут поступать средства с каждого помещения.
В случае изменения собственника счёт сохранится за квартирой, а накопленные средства будут расходоваться только на капремонт под контролем жилинспекций. Каждый участник кондоминиума, уплачивающий сбор, получит доступ к информации о накопленных средствах. Как и раньше, сбор на капремонт составит сумму, кратную 0.02 МРП за 1 кв. м полезной площади квартиры или нежилого помещения (в 2018 году 1 МРП составит 48.1 тенге). Соответственно, к примеру, за квартиру площадью 50 кв. м нужно будет ежемесячно платить 2 405 тенге.
— Возможный плюс накопительного фонда в том, что это будет государственная организация. Разработчики обещают, что платежи станут обязательными, а расходование денежных средств — максимально прозрачным. Хочется надеяться, однако все мы помним и видим неутешительные примеры работы других республиканских фондов: медицинского, действовавшего в конце 90-х, и нынешнего пенсионного. Поэтому остаётся ещё много вопросов. К сожалению, меня, хотя я очень настаивал, так и не пригласили в рабочую группу для обсуждения этих поправок, — отметил Рубцов.
Другие возможные нововведения вкратце
Это те нормы, которых не было ранее или они были запрещены:
- Минимальный размер эксплуатационных расходов на содержание дома будут утверждать городские маслихаты.
- Вместо ревизионных комиссий предложено создать советы домов. Они будут осуществлять контрольно-надзорные функции за финансово-хозяйственной деятельностью ОСИ в составе не менее трёх человек. Если в доме более трёх подъездов, то в совет дома нужно избирать по одному представителю от каждого подъезда.
- Доступ в квартиры и нежилые помещения при проверке, ремонте или замене общего имущества будет осуществляться без письменного уведомления собственника. Допуск получат представители жилинспекции, сервисной организации или органа управления объектом.
- В аварийных ситуациях доступ может быть осуществлён и в отсутствие собственников или арендаторов, если они не прибыли на место аварии в течение часа после того, как их проинформировали посредством СМС. В этом случае должен быть составлен акт о вскрытии квартиры с участием участкового инспектора.
- Голосование будет проводиться как в письменном, так и электронном виде в связи с созданием ЕИС.
- Перепланировка квартиры или нежилого помещения допускается только в соответствии с Правилами организации застройки и прохождения разрешительных процедур в сфере строительства.
- Для изменения границ между квартирами, нежилыми помещениями необходимо письменное согласиевсех владельцев, в чьей индивидуальной или долевой собственности находятся квадратные метры.
- Официально вводится понятие «целевой взнос». Он означает разовый взнос участников ОСИ для оплаты мероприятия, не предусмотренного сметой на содержание кондоминиума, за реализацию которого проголосовало не менее 2/3 участников.
Виктор Сыздыков, председатель правления РОО «Общественный защитник»: «К сожалению, в целом весь проект поправок сырой, недоработанный. На предварительных слушаниях поправки не были представлены широкому обсуждению. Я говорю об этом, потому что вхожу в рабочую группу. Кроме нескольких специалистов, в ней практически нет экспертов, понимающих проблемы жильцов многоквартирных домов и заинтересованных их решать».Также во время обсуждения поправок мне и моим единомышленникам пришлось отстаивать следующие моменты: например, в начальной редакции в качестве исполнительного органа ОСИ вместо управляющих были предложены коммерческие организации. На наш взгляд, это прямое лоббирование интересов застройщиков, которые хотят узаконить то, что они делают сейчас. Они согласились с моим возмущением, но оставили наёмных управляющих. Это тоже не очень хорошо. В своих предложениях мы требуем оставить их на временной основе, на 3 месяца, чтобы жители позднее могли избрать своего председателя. Ещё мы настаиваем на том, чтобы исполнительный орган ОСИ был переименован в управляющий с наделением соответствующих полномочий.
Следующее возмущение вызвало создание новых органов: Центра развития и ЕИС. Для чего они нужны? В Казахстане уже есть институт развития при АО «КазЦентрЖКХ», также Фонд модернизации и много других. В них аккумулируется гигантское количество денег, но об их существовании население вообще ничего не знает. В общем, остаётся ещё очень много вопросов.
Обсуждение законопроекта с данными поправками в рабочей группе должно было закончиться до 15 декабря текущего года. Однако этого не произошло. И поскольку о продлении полномочий рабочей группы информации пока нет, эксперты допускают, что мы видим окончательный вариант, который может быть передан в мажилис парламента. Принятие документа намечено на лето 2018 года. Надеемся, что перед этим все недоработки будут исправлены.
Автор: Инна Пчелянская | Фото: krisha.kz
