Вопрос модернизации старых многоквартирных жилых домов наряду с участием в этом деле самих собственников квартир не раз поднимался на страницах нашего издания. В Уральске, по данным областного управления энергетики и жилищно-коммунального хозяйства, насчитывается 1674 многоквартирных жилых дома, из них 732 оснащены пассажирскими лифтами, 134 подъемника превысили положенный срок эксплуатации, но продолжают работать. Вместе с тем 19 лифтов по городу из-за их аварийного состояния остановлены – в основном, это лифты общежитий и бывших общежитий. Как заменить старый лифт, кто несет ответственность за его состояние, выяснил корреспондент «Н».
Роман ДРОЗДОВ
Верхи не могут, низы не хотят
Всем известна английская поговорка «Мой дом – моя крепость», однако у нас в народе так повелось, наверное, еще с советских времен, что домом считается только то место, где ты можешь закрыть дверь и огородиться от всего, что происходит снаружи. Ведь «снаружи бессмысленно все», как писал Бродский. Между тем времена, когда жил и творил великий поэт-диссидент давно прошли, а вот менталитет многих людей не меняется – мое только то, что непосредственно принадлежит мне, а все, что определяется как общее имущество, вроде и ничье. Понятие кондоминиума известно еще с 90-х годов. Помнится, как, не понимая его значения, люди ассоциировали его с другим созвучным словом. Поэтому когда в доме случается какая-то авария, будь то порыв трубы в подвале или выход из строя того же лифта, начинаются жалобы и возмущения. Все проблемы валят на КСК и акимат, не задумываясь, что все, находящееся в многоквартирном доме, является их же имуществом, и нести ответственность за его сохранность нужно самим жильцам.
Еще в 2022 году в Казахстане анонсировали новшество в управлении кондоминиумами – реформу ЖКХ, в рамках которой ОСИ (объединения собственников имущества) и ПТ (простые товарищества) должны были полностью заменить все КСК, став новой формой объединения жильцов. Однако сегодня, спустя два года, в ОСИ перешли лишь около 150 домов, еще порядка 300 домов создали простые товарищества. Более 1000 домов по-прежнему продолжают обслуживаться КСК. Причин здесь несколько. Во-первых, люди опасаются повышения тарифа, отметим, совершенно напрасно. Во-вторых, мешают бюрократические проволочки, так как ОСИ необходимо регистрировать как юридическое лицо в департаменте юстиции, а КСК попросту потеряли документы некоторых домов, и теперь их нужно восстанавливать. Но самое главное, жильцы не хотят нести ответственность за общее имущество. Даже чтобы элементарно созвать собрание собственников квартир, нужно приложить немало усилий.
– По закону люди сами несут ответственность за свои дома и бремя расходов на содержание и ремонт общего имущества. Никто чужой крышу не сделает, сами собственники должны организовать сбор, пригласить обслуживающую компанию и т.д. Все это должно решаться на общем собрании жильцов, – говорит специалист Центра ОСИ Айнур Имангалиева.
Зачастую люди предпочитают платить КСК или ОСИ по самому низкому тарифу за минимум услуг, а в случае какого-либо ЧП в их доме недоумевают, почему они должны еще и скидываться на ремонт, например, прохудившейся крыши или сломавшегося лифта. Вместе с тем, по словам Айнур Имангалиевой, жильцы имеют возможность открыть специальный накопительный счет на капитальный ремонт и вносить туда ежемесячный платеж согласно установленному тарифу – в этом году он равен 18,46 тенге за квадратный метр.
– Многие говорят, что нет необходимости каждый месяц вносить плату на условный капитальный ремонт, можно собрать по факту, разовым сбором, если возникнет такая необходимость. Но лучше ведь в среднем оплачивать 1000 тенге ежемесячно, чем, допустим, 50 тысяч на срочное устранение какой-нибудь аварии, – считает специалист Центра ОСИ.
Но люди в основной своей массе пассивны и предпочитают не задумываться о том, что случиться завтра. И если случиться, то порой даже тогда прийти к единому мнению относительно ремонта соседям бывает сложно. Так, жителям верхних этажей, к примеру, не интересно, чем вызван неприятный запах в подвале, потому что до них он не доходит, а нижние этажи считают, что протекающая крыша должна волновать только тех, у кого течет с потолка во время дождя. То же самое касается неисправных лифтов – те, кто ими не пользуется, предпочитают не думать, насколько они важны для пожилых людей и инвалидов.
Прямиком в ад
В одном из подъездов девятиэтажного дома в микрорайоне Кунаева разговоры про новый лифт ведутся уже два года. Дом был введен в эксплуатацию в 1993 году одним из первых, когда заселялся тогда еще шестой микрорайон. Соответственно, лифт давно выработал свой срок, никто его, конечно же, не менял, ремонт проводился только во время поломок. Жители говорят, что гости, когда видят этот лифт, отказываются в него заходить и предпочитают добраться до верхнего этажа на своих двоих. Благо, что в прошлом году жильцы скинулись и сделали в кабинке лифта косметический ремонт. Теперь заходить в него уже не так страшно.
– Порой кажется, что наш лифт не будет подниматься вверх, а поедет еще ниже, прямиком в ад. Когда он движется, механизмы подъемника скрежещут так, что волосы дыбом встают, двери тоже еле открываются, иногда только до половины и приходится вручную дожимать. Когда заходишь в него, пол немого проваливается, с непривычки это может напугать. А мы говорим, все нормально, мы каждый день на нем катаемся, пока никто не провалился. В общем, беда с этим лифтом, ломается он раз в месяц стабильно, если не чаще. И кто занимается его обслуживанием, я даже не знаю, потому что деньги на это у нас не собирают, только за свет в лифте, – рассказывает житель дома Сергей.
По его словам, новый лифт планировали взять по программе модернизации ЖКХ в рассрочку, но сначала возникли проблемы с документами на дом – в КСК их потеряли, а когда восстановили, интерес к этому делу пропал. Многих жильцов не устроило, что за новый лифт придется платить.
Жители девятиэтажки в микрорайоне Строитель тоже жалуются на плохое состояние лифта. Их дому больше 30 лет, и со дня сдачи его в эксплуатацию в нем не проводился даже капитальный ремонт.
– Ломается он часто, бывает, люди в нем застревают. Вопрос о замене лифта стоит давно, но так как сумма очень большая, а большинство проживающих в нашем подъезде – квартиранты, дело никак не может сдвинуться с мертвой точки. Да и владельцы квартир с первого по четвертые этажи не заинтересованы в новом лифте, так как не пользуются им. Подниматься с сумками и детьми на верхние этажи сложно, особенно пенсионерам. Но никого это не волнует. Добрососедское отношение просто отсутствует, и никто не думает, что пользоваться старым лифтом элементарно небезопасно. Пока пользуемся на свой страх и риск старым лифтом. В другом подъезде лифт такой же старый и ломается он намного чаще, но и там люди «тянут резину», никто не хочет вешать на себя обязательства и платить за новый. Председатель КСК собирает подписи и документы. Но, опять же, это занимает время. Все лето нет никакой конкретики. Как нам могут помочь власти, кто сейчас занимается заменой лифтов? А главное, кто, кроме самих жильцов, несет ответственность за лифтовое оборудование? Ведь это жизнь и здоровье людей! И если сами жители не могут решить данный вопрос, то, может, необходимо на законодательном уровне обязать владельцев квартир или управляющие компании менять старые лифты? – задается вопросами жительница Уральска Ольга.
Модернизация в рассрочку
С этими вопросами корреспондент «Н» обратился к представителям ответственных ведомств. Как и предполагалось, основная проблема в самих жильцах, в их желании, а точнее – нежелании. Но выход все же можно постараться найти.
В Уральске после годового перерыва снова начались работы в рамках программы развития коммунальной инфраструктуры, которая предлагает жильцам многоквартирных домов провести капитальный ремонт кровли, инженерных коммуникаций, подъездов и замену лифтов. Средства на эти цели выделяются из республиканского бюджета, но они являются возвратными, и собственники квартир в течение семи лет должны ежемесячно выплачивать определенную сумму, которая была затрачена на модернизацию.
Заместитель руководителя управления энергетики и жилищно-коммунального хозяйства Канат Умралиев сообщил, что с 2022 года подано 26 заявок на участие в программе модернизации ЖКХ, но в 2023 году деньги из республиканского бюджета не выделили, в связи с чем реализацию этих проектов отложили. И вот буквально месяц назад поступило финансирование, из республики было выделено 879 млн тенге. Работы по данным 26 объектам уже начались. Среди них только шесть проектов по замене лифтов. Один объект был сдан в прошлом году: строительная компания за свои средства в счет будущего финансирования поменяла лифт в общежитии на пр. Абая, 119.
– В рамках программы развития коммунальной инфраструктуры на 2023-2029 годы деньги выделяются из республиканского бюджета, за счет которых проводится капитальный ремонт кровли, подвалов, подъездов, придомовой территории, лифтов и т.д. Но эти деньги жители должны будут вернуть государству в течение 7 лет. Я считаю, это отличная возможность привести в порядок состояние дома. Если собрать всю сумму сразу, это будет очень большая нагрузка на собственников квартир. Государство же предлагает рассрочку без процентов, нужно будет только ежемесячно погашать незначительную сумму платежа. Замена лифта в среднем стоит 15-20 млн тенге. Например, жильцы дома по пр. Абая, 119 – там более 100 квартир в подъезде – за новый лифт сегодня оплачивают всего 1500 тенге в месяц. Если в подъезде всего 20 квартир, конечно, выйдет дороже – около 8 тыс. тенге. Но ведь ремонтировать дом тоже необходимо, никто не придет и не сделает ремонт бесплатно, потому что это собственность жильцов, – сказал Канат Умралиев.
Чтобы воспользоваться программой, жильцы должны провести собрание и выбрать виды работ – поменять крышу, инженерные сети или лифт. Можно включить все сразу – это называется термомодернизация, обойдется она, конечно, в кругленькую сумму даже в рассрочку, однако желающие, по словам Умралиева, все же находятся.
На собрании составляется протокол, в котором должно отразиться решение большинства участников, подается заявка в уполномоченный орган, затем составляется проект. Когда проект готов, жильцы должны выразить согласие с проектом, после чего он проходит экспертизу, и тогда уже становится известна точная сумма, в которую обойдется тот или иной ремонт. Уполномоченный орган подает бюджетную заявку, и по мере выделения финансирования уже проводятся работы.
– Собрание по вопросу модернизации могут инициировать не только председатели
КСК, ОСИ, ПТ или старший по дому, но и любой собственник квартиры. Главное, чтобы проблема была актуальной, потому что зачастую на собрания приходят 5-10 человек, этого недостаточно. Но по закону, если кворум не состоялся, может проводиться письменный опрос по каждой квартире, многие этим заниматься не хотят. Некоторые полгода собирают документы, и в итоге бросают эту затею. Между тем, программа очень хорошая и удобная. Тем более предусмотрена жилищная помощь от государства гражданам, имеющим небольшой доход и расходующим его значительную часть на оплату коммунальных услуг. Для этого нужно обраться в собес с заявлением, – пояснил Канат Умралиев.
К слову, программа под разными названиями действует с 2011 года. За это время по городу было заменено 43 лифта. Замруководителя управления энергетики и ЖКХ отмечает, что раньше многие отказывались в ней участвовать, в настоящее же время, наоборот, образовалась очередь из желающих.
В этом году на 2025 год поданы заявки почти на 45 объектов на сумму 1 млрд 150 млн тенге, в том числе по замене 12 лифтов.
Платить придется
Понимая ситуацию с пассивностью жильцов на общих собраниях, парламентарии в прошлом году приняли решение внести изменения в Закон «О жилищных отношениях». Теперь для согласия на ремонт по программе модернизации ЖКХ достаточно 50% голосов плюс голос одного жильца. Однако для замены лифта процент голосов остался прежним – 70%. По итогу несогласным все равно придется платить.
– Лифт – это общедомовое имущество, объект кондоминиума, поэтому жильцы должны сами нести расходы на его содержание и ремонт. Для этого проводится собрание, если решение принимается большинством, то оно является обязательным для всех собственников квартир и нежилых помещений. Таким образом, все будут обязаны платить. Если жильцы отказываются от оплаты ремонта, то председатель КСК, ОСИ или доверенное лицо ПТ подают на взыскание. Нотариус составляет исполнительную надпись, которая выдается собственнику квартиры, ему дается время, чтобы оплатить положенную сумму плюс услуги нотариуса. Если собственник по-прежнему не оплачивает, то дело передается судоисполнителю. Бывает так, что и судоисполнитель бессилен, потому что есть такие, кто не выходит на связь, всячески избегает получения извещения на руки и т.д., в этом случае уже суд обязует собственника оплатить долг, – рассказала специалист Центра ОСИ Айнур Имангалиева.
Но что касается замены лифта, участие в программе модернизации не затрагивает жильцов с 1 по 3 этажи.
Виноваты люди
Как было отмечено выше, в Уральске из 732 пассажирских лифтов, 134 превысили свои эксплуатационные сроки (25 лет), 19 подъемников остановлены из-за их аварийного состояния. Ответственность за безопасную эксплуатацию лифтов несут специализированные обслуживающие организации. По городу таких девять.
Жалобы жильцов относительно технического состояния лифтов рассматривает отдел ЖКХ, специалисты которого также осуществляют профконтроль и ведут работу с обслуживающими компаниями.
– Ремонт лифтов в любом случае проводится за счет самих жильцов. Зачастую перед обслуживающими компаниями образуется долг за их содержание, и сами люди не хотят вести сбор денег на ремонт сломавшегося лифта, тогда лифты стоят. Обычно проблема решается в течение двух недель, потому что пожилым людям, инвалидам очень трудно подниматься, допустим, на девятый этаж до своей квартиры. Ведется целевой сбор, перечисляются деньги обслуживающей компании, которые в соответствии с дефектным актом закупают необходимые запчасти и производят ремонт, – говорит главный специалист коммунального хозяйства и газотехнической инспекции отдела ЖКХ, ПТ и АД г. Уральска Бериккали Айткалиев.
По его словам, в поломках подъемников чаще всего виноваты сами люди, которые перевозят в них мебель или заходят в кабину большой толпой. Обычный лифт, который устанавливают в многоэтажных домах, выдерживает не более 300 килограммов. Нередко перегорают чипы в механизме лифта из-за перепадов напряжения. Кроме того, если вдруг выключился свет и лифт встал, то многие не дожидаются помощи извне и предпочитают решить проблему самостоятельно путем механического открывания двери, что также приводит к неисправностям.
– В каждой кабинке подъемника должны быть указаны номера телефонов механиков, которые обслуживают данные лифты. Можно позвонить в службу 109. Обычно в таких случаях обслуживающие компании оперативно реагируют на вызов, и специалисты приезжают в течение 20-30 минут. Но люди не хотят ждать, особенно если поддаются панике, они пытаются сами выбраться, что приводит к поломке механизма двери. Современные лифты оснащены автоматикой, и в случае отключения электроэнергии, кабинка доезжает до ближайшего этажа. В старых лифтах, которые производились до 2000-х годов, кабинка лифта может встать между этажами. Выходить в таком положении может быть опасно для жизни, – подчеркнул Бериккали Айткалиев.
Решение о том, будет ли работать лифт после превышения срока эксплуатации, принимают обслуживающие компании. Обычно, отмечает спикер, лифты работают гораздо дольше положенных 25 лет, они без конца ремонтируются, но оставить жильцов многоэтажного дома без подъемника тоже чревато социальным негодованием.
Вместе с тем генеральный директор одной из обслуживающих компаний города – ТОО «Алиби Лифт», Алиби Айталиев отметил, что срок эксплуатации лифта продлевается согласно заключению экспертизы каждые два-три года. По его словам, компания старается не превышать положенный эксплуатационный срок, так как речь идет о жизни и здоровье людей.
На вкус и цвет
Помимо ремонта и диагностики оборудования, технического обслуживания компания, одна из немногих в городе, проводит полную замену лифтов по программе модернизации ЖКХ. По словам гендиректора ТОО, буквально на днях они приступили к работе по замене подъемников.
– В этом году мы привезли пять лифтов из Беларуси – они пользуются спросом у населения. По программе модернизации обычно люди выбирают лифты как можно дешевле и проще – и белорусские самые оптимальные по соотношению цены и качества. В новых домах, которые строятся по городу, ставим китайские лифты, они лучше и современнее. Средний лифт стоит около 12-13 млн тенге, самые дорогие, которые мы устанавливали –18-20 млн. Это не предел, есть лифты южнокорейского производства, они стоят 30-40 млн тенге, но на их установку желающих пока не находится. С белорусскими производителями удобно работать, они всегда доставляют оборудование в срок, китайские долго идут – около четырех месяцев. Но здесь все на усмотрение самих жильцов, – говорит Алиби Айталиев.
ТОО «Алиби Лифт» обслуживает 120 лифтов в Уральске и 120 – в Аксае. Самый острый вопрос – оплата за обслуживание. Население задолжало компании в общей сложности 3,2 млн тенге.
Стоит отметить, что по программе модернизации ЖКХ жильцы сами могут выбрать реализаторов проекта по замене лифта – этот вопрос решается протокольно. Если жильцы никого не находят, управление энергетики и ЖКХ предоставит несколько компаний на выбор.
Фото автора