Создавая ОСИ, жильцы дома могут получать дополнительный доход на счет своего объединения собственников квартир. Эти средства в дальнейшем могут быть направлены на нужды дома – капитальный ремонт, замену инженерных коммуникаций, косметический ремонт территорий общего пользования. Как это сделать в рамках действующего законодательства, расскажем в этом материале.
(Продолжение. Начало в газете «Надежда» №№ 26,27,28,30, 31, 33)
Элла МАЙЕР
Чей чердак?
Зачастую в городе на многоэтажных зданиях мы видим красочные билборды, монументальные буквы очередного бренда, переливающиеся неоновыми огнями, растяжки баннеров различных коммерческих банков, обещающих своим вкладчикам баснословные проценты от вкладов. И, как правило, не задумываемся, что выгодополучателями размещения рекламы или бренда коммерческого объекта на многоквартирном жилом доме должны быть жильцы этого самого объекта кондоминиума. Согласно «Закону о жилищных отношениях», общее имущество объекта кондоминиума принадлежит собственникам квартир на праве общей долевой собственности. Но узнать, какая именно доля общедомового имущества причитается тому или иному собственнику, в чем-то конкретном она не может быть выражена, является ли неотделимой от квартиры, которой владеет собственник.
Этой неотделимой частью общедомового имущества владелец квартиры в многоэтажном доме не может распоряжаться по своему усмотрению, так как законом не регламентируется, что конкретно из общедомового имущества относится к каждой квартире.
Согласно статье 34 «Закона о жилищных отношениях», собственник помещения в кондоминиуме имеет право пользоваться общим имуществом в жилом доме, а также земельным участком. Кроме этого за владельцем квартиры законодательно может быть закреплена часть общего имущества на условиях, установленных соглашением собственников жилья. Таким образом, общедомовое имущество, нежилые помещения в многоквартирном доме, подвалы и чердаки принадлежат собственникам квартир.
Кто берет за рекламу на домах?
Однако нередки случаи, когда крыши, подвалы и технические помещения многоквартирных жилых домов используются предпринимателями или сдаются в аренду в коммерческих целях, а доход от этой деятельности получает КСК. Сегодня, особенно после того, как необходимость создания ОСИ стала актуальной для жильцов, многие граждане столкнулись с тем, что технические помещения сдавались или сдаются в аренду без их ведома.
Причем доход от такой деятельности получают КСК. Эксперты в сфере жилищно-коммунальных отношений утверждают, что за последний год жалобы жильцов на такие факты увеличились. Либо история с внедрением ОСИ повлияла на степень ответственности жильцов перед своим имуществом, и они собираются грамотно, как и положено настоящим хозяйственникам, пользоваться причитающимися им территориями, либо председатели КСК начинают переходить дозволенные рамки своей деятельности и не отчитываются перед жителями домов, с которых собирают плату за обслуживание.
Бывает и так, что пункт о том, что председатель КСК имеет право распоряжаться общедомовым имуществом (подвалы, чердаки, пространство между этажами и т.д.), уже содержится в самом договоре с КСК. И жильцы должны знать, что после того, как они подпишут такой договор, судьба общедомового имущества уже будет зависеть не от них, а от честности и порядочности руководителя КСК. Хотя по закону никто, кроме собственников квартир не вправе принимать решения о судьбе лестниц, подвалов, чердаков, лифтов, площади на этажах, других технических помещений и внешних стен здания.
Как зарабатывать ОСИ?
Если жильцы создают свое объединение собственников квартир, выбирают председателя, совет дома, проходят юридическую регистрацию, а КСК передает им всю необходимую документацию на их дом, то доход от сдачи в аренду нежилых помещений (например, если на крыше многоэтажки размещается билборд с рекламой или название торговой марки) должен идти на счет ОСИ. Если жильцы в таком многоквартирном доме имеют прибыль от использования общего имущества, то эти деньги можно направить, в первую очередь, на нужды дома и повышение условий для жизни в нем. Но для этого нужно, чтобы управление домом осуществлялось прозрачно и в рамках закона.
«Если у дома, где открыто ОСИ, будет территория узаконена, зарегистрирован объект кондоминиума, то жильцы дома могут сдавать ее в аренду и получать деньги, – говорит заместитель руководителя Уральского городского отдела ЖКХ Канат Умралиев. – Две трети жителей должны дать согласие. Поскольку ОСИ – это один дом, один счет, одно управление, эти средства будут аккумулироваться на их счете. Даже если ОСИ передаст управление дома сервисной компании, деньги от аренды все равно будут аккумулироваться на их счете и идти только на нужды этого дома. Так должно быть по закону».
Но эти правила действуют в том случае, если объект кондоминиума зарегистрирован. Бывают и такие дома, где объект кондоминиума не прошел необходимую регистрацию. В этом случае нужно узаконить право на владение имуществом и зарегистрировать кондоминиум. Кондоминиум – это форма собственности на недвижимость, при которой помещения находятся в индивидуальной (раздельной) собственности граждан, юридических лиц, государства, а общее имущество принадлежит им на праве общей долевой собственности.
«Если объект кондоминиума не зарегистрирован, то для регистрации необходим земельный акт о принадлежности земли к этому дому, технический паспорт на дом, – объясняет Канат Умралиев. – Эти документы есть либо в КСК. Либо для первичной регистрации на новый техпаспорт жильцы могут подать заявку в местный исполнительный орган, то есть ЖКХ. Затем делается расчёт долей, пишется заявление и в течение пяти дней проходит процесс регистрации объекта кондоминиума. Но это подходит только для первичной регистрации. То есть, если объект кондоминиума раньше был зарегистрирован, но кто-то себе сделал пристройку, то расчет долей поменялся, и нужно будет изготовить новый техпаспорт и пройти новую регистрацию».
Это делается за счет того собственника, кто сделал пристройку, пояснил специалист. А первичная регистрация, это когда есть техпаспорт, но нет регистрации в качестве объекта кондоминиума.
«Или если техпаспорт есть, но он был получен лет 30 тому назад, то этот документ считается устаревшим, и нужно обратиться в местный исполнительный орган за современным», — советует Умралиев.
После того, как общедомовое имущество официально узаконено, жильцы могут сдавать в аренду землю возле своего дома и нежилые помещения под коммерческие нужды, получать за это дополнительный доход. Средства будут поступать на счет ОСИ, чтобы в дальнейшем пойти на нужды дома. Отчет за расходованием средств контролируется членами совета дома.
Если ОСИ доверяет право управления домом сервисной компании, то сервисная компания также обязана отчитаться о проделанной работе и о том, на какие нужды дома были использованы финансы.
Закон «О Жилищных отношениях» Республики Казахстан:
Статья 5: «Собственники помещений (граждане, юридические лица, государство) вправе объединяться в любое не запрещенное законодательством Республики Казахстан объединение для совместной эксплуатации жилого дома».
Статья 31, пункт 3: «Доля каждого собственника помещений (иного правообладателя) в общем имуществе неотделима от индивидуальной (раздельной) собственности (иного вещного права) на принадлежащее ему помещение».
Статья 34, пункт 1: «Все собственники помещений (квартир) – участники кондоминиума имеют равные права управления общим имуществом».
Статья 31, пункт 8: «Орган управления объектом кондоминиума обязан открывать на каждый объект кондоминиума текущий счет в банке второго уровня, на который перечисляются взносы (платежи) собственников помещений (квартир) на содержание и текущий ремонт общего имущества данного объекта кондоминиума».
