Асхат Кульбаев: «Консолидация усилий бизнеса и МИО могла бы дать новый толчок в развитии города»

О проблеме точечной застройки Уральска сегодня не говорит только ленивый. Строительство новых многоквартирных домов в густонаселенных районах вызывает недовольство у горожан, а у городских властей головную боль — точечная застройка, вплетаясь в городской ландшафт, дает нагрузку на дороги, инфраструктуру, инженерные сети. Словом, создает непростую градостроительную ситуацию. Как предпринимателю правильно организовать процесс застройки, а уральцам выбрать перспективный район для проживания?
С этими вопросами «Надежда» обратилась к заместителю акима Уральска Асхату Кульбаеву.

Ангелина МИХАЙЛОВА

Построили,но не оформили
У любого города не так много вариантов для архитектурного развития: он может расширяться, если позволяет географическое положение, уплотняться или реализовывать программы по замене старого жилого фонда на новый. По данным заместителя акима города Уральска Асхата Кульбаева, общая доля точечных застроек сегодня составляет около 10% от общего количества строящихся домов. Для фирм-застройщиков это привлекательный и выгодный вариант — они приходят на готовую инфраструктуру, поэтому такое строительство менее затратное, чем, к примеру, на окраинах, где нужно вложиться, как минимум, в подведение инженерных сетей. Но сегодня разрешение на точечную застройку городские власти временно не выдают.
«Все разрешения на строительство ныне строящихся объектов точечной застройки были выданы до августа 2020 года. Сейчас наша задача — помогать бизнесу развиваться, поэтому необходимо изыскивать механизмы стимулирования фирм, которые возводят объекты жилищного фонда. И чтобы архитектурный и ландшафтный дизайн соответствовали генеральному плану развития города, а застройщики вкладывались в подведение и модернизацию инженерных коммуникаций: газо- и теплосетей, водопровода и канализации, ЛЭП», — говорит Асхат Кульбаев.
Поквартальная застройка, объясняет заместитель акима города, предполагает выкуп одноэтажного малоценного, старого жилья и возведение на этих площадях многоэтажек. И все бы ничего, но проведенный горакиматом мониторинг показал: на сегодняшний день по городу возводят 10 жилых домов, у которых отсутствуют разрешительные документы. У кого-то не соответствует целевое назначение участка, у других — ПСД, или другие документы.
«Часть из указанных домостроений впоследствии могут быть узаконены, если они построены в соответствии со строительными нормами, разработанными и утвержденными генпланом и планами детальной планировки. Для этого, застройщикам придется менять целевое назначение участков, получить архитектурно-планировочное задание, разработать проектно-сметную документацию (ПСД), утвердить эскизный проект в отделе архитектуры г. Уральск, и, наконец, уплатить штраф за начало строительства без разрешительной документации и затем ввести свои строения в эксплуатацию по закону», — говорит он.

Где спрос рождает предложение
Асхат Кульбаев также объяснил, почему участки земли в старых районах города так привлекательны для девелоперов.
«Например, застройщик покупает 10 соток земли за 30 млн тенге. Он не вкладывается в подведение инженерных сетей, квартальных проездов, благоустройство прилегающей территории, так как фактически использует готовые прилегающие территории общего пользования. Затраты на один квадратный метр жилья в предчистовой отделке у него составляют приблизительно 120–140 тысяч тенге. Строится, к примеру, 4-х этажный дом на 8 квартир — на выходе получается 960 кв. метров жилья. К себестоимости жилья добавляется по 30 тыс. тенге, — это себестоимость земли, за квадратный метр, которую предприниматель купил. В итоге затраты составят 150–180 тыс. тенге за квадратный метр жилья. А цена на новые квартиры сейчас колеблется от 260 до 300 тысяч тенге. То есть застройщик получает хороший доход без лишних затрат на благоустройство и инженерные сети», — сказал зам акима.
Он также напомнил, что сегодня требования к жилищному строительству включают обустройство паркинга, детской площадки, высадку зеленых насаждений на прилегающей территории. В новых микрорайонах, где сосредоточена большая часть строительства, все эти требования выполняются.
«И даже при этом жители жалуются на недостаток пространства для прогулок и парковок автотранспорта. Там где идет застройка за счет бюджетных средств соблюдаются все строительные нормы, и застройка ведется с соблюдением установленных норм, прокладываются новые сети жизнеобеспечения (газ, э/энергия и вода). По этой, и многим другим причинам, на рынке недвижимости в г. Уральск, складывается ситуация, что жилье, построенное в новых спальных районах, пользуется наибольшим спросом, чем в старом центре, и цены выше. Это связано с тем, что помимо самих жилых домов, предусмотрены другие объекты инфраструктуры, школы, сады, места для прогулок, магазины, спортивные сооружение и т.д. Консолидация усилий бизнеса и МИО могла бы дать новый толчок в развитии города, в развитии квартальной застройки, реновации центра города, обновления инженерных сетей и многое другое. Здесь неограниченное поле для работы», — считает Асхат Кульбаев.
В новых микрорайонах, где сосредоточена большая часть строительства, повторимся, все эти требования выполняются. Но необходимая инфраструктура там обустраивается не сразу — постепенно, а часть потенциальных покупателей квартир не хотят ждать и выбирают жилье поближе к уже функционирующим объектам: школам, детским садам, поликлиникам, магазинам и там, где есть дороги. Такое жилье всегда востребовано на рынке. Ну а спрос, как известно, рождает предложение.