Географическое расположение ЗКО, богатая природа или дефицит строительных материалов и дешевой рабочей силы — что становятся причиной роста цен на жилье?
Если верить официальной статистике, за последние шесть лет цены на жилье в Западно-Казахстанской области выросли почти вдвое, особенно в 2020-й пандемийный год. Корреспондент «Надежды» попыталась выяснить – почему в Уральске так сильно дорожает жилье, и какой прогноз дают специалисты?
Акмарал ШАЯХМЕТОВА
Из «совка» в век интернета
До развала СССР Уральск был городом типовой застройки — 2036 советских панельных домов и 8222 частных домиков с населением 214 тысячи человек. За 30 лет независимости Казахстана архитектурный облик Уральск основательно изменился. Население выросло не менее чем на 100 тысяч человек — сегодня официально в Уральске проживает 314 тысяч человек, а неофициально – примерно 350 тысячам. За это время в поисках работы и жилья, большая часть людей мигрировала из сел области в город. Тут строили многоэтажные жилые дома по госпрограммам, а в последние годы и на средства инвесторов.
Впрочем, темпы строительства были не на очень высоком уровне. По данным департамента статистики, во времена Советского союза — с 1970 по 1990 годы, в Уральске появилось 735 новых многоэтажек, то за 30 лет независимого Казахстана – 550. Из этого делаем вывод, что 70% всех высотных домов города, как минимум, старше 30 лет. Сегодня в Уральске 1362 дома из кирпича, остальные – из панелей, монолита и блоков.
Расширялся в те времена и частный сектор: микрорайоны «Жулдыз», «Старый Аэропорт», «Плодоовощной», «Асан», «Сарытау», «Аул Ученых», «Деркул»… За 30 лет Уральск сильно разросся вширь, но не в высоту. В городе появилось 16 748 частных домов. Сегодня строительство частных домов под мораторием. С 2015 года введен запрет на выдачу земель без проведения коммуникаций. Только в конце 2021 года власти вновь выдадут чуть больше 2 тысяч участков в районе Круглоозерного.
К этой архитектурному калейдоскопу добавились и дачные участки. Дачи оказались спасительным кругом для всех социальных категорий населения. Их «оккупировали» те, кто совсем не имел своего жилья, а кто имел небольшой капитал, покупали дешевые участки и постепенно отстраивались. Кто побогаче, строили коттеджи в районе «Самал» или на берегу Урала — в уединенных местах.
… И домик с видом на Урал
В очереди на улучшение жилищных условий в Уральске сегодня числится 21 тысяча человек – 6% от всего населения. Виктор живет в трехкомнатной квартире вместе с родителями, старой бабушкой, супругой и маленьким ребенком.
«Мы копим на отдельную квартиру с тех пор, как поженились с женой. Копим по программе покупке вторичного жилья в «Отбасы банке». Каждый месяц откладываем по 60 тысяч тенге. В 2020 году планировали купить двухкомнатную квартиру, примерно за 8 миллионов тенге, но резко подскочили цены и стоимость квартир взлетела до 11-12 млн тенге. Пришлось отложить покупку. Квартиру снимать не можем. Сейчас «однушка», минимум 60 тысяч тенге стоит, плюс комуслуги – 10 тысяч. У жены умер дед, оставил нам дом в поселке, можно было бы поехать туда, но скорей всего мы его продадим – в селах работы нет», — говорит Виктор.
Молодой человек не является участником льготных ипотечных программ и в очереди на жилье не стоит.
«Мы решили участвовать в программе по покупке вторичного жилья, потому что получить ссуду в банке проще, чем на новостройки или по госпрограммам. Проще и по числу собираемых документов и по проценту одобрения. Еще один момент – боимся покупать дома в новостройках, потому что чуть ли не каждый день читаем в новостях, то трещина на потолке в новом доме пошла, то подвал затопило», — говорит молодой человек.
Слова Виктора подтверждают данные департамента национальной статистики. Мы просмотрели цены с 2015 по 2020 годы и до апреля 2021 года. По вторичному жилью, в 2015 году квадратный метр стоил 155,4 тенге, то есть квартиру размеров 50 кв. метров можно было приобрести за 7 700 000 тенге. За пять лет цены поднялись на 29%. В конце 2020 года квадратный метр вторичного жилья стоил уже 200,2 тысячи тенге, а значит та же самая квартира уже стоила около 10 000 000 тенге. С конца 2020 года и по апрель 2021 произошел еще один резкий скачок цен — на 36,2%, до 273 тысяч тенге за квадратный метр. Теперь 50 квадратов «двушки» обходится стоит 13 650 000 тенге.
Посмотрели предложения мы и в объявлениях на сайте недвижимости «Крыша. кз». На сегодняшний день ценовой диапазон приблизительно такой: стоимость однокомнатной квартиры в новостройках стартует от 11,7 млн тенге, двухкомнатная – от 21 млн тенге.
На вторичном рынке жилье дешевле — однокомнатную квартиру можно найти за 8 млн тенге, но находится она будет в отдаленных районах — на «Ремзаводе» или «Селекционной». Средняя цена за «однушку» в центре города – 8 800 000- 9 200 000 млн тенге. Двухкомнатные квартиры также подорожали. За «двушку» на задворках Уральска покупатель должен выложить 9 млн тенге, при условии, что покупает он не полноценную квартиру, а переделанное общежитие квартирного типа. Средняя цена за двухкомнатную квартиру в доме, не старше 30 лет – 11-12 млн тенге.
Спрос и предложение
Риелтор агентства «Шанырак» Артем Хрокалов, согласен, что пик роста цен в Уральске начался в мае 2020 года.
«В 2019 году цены на жилье были стабильными — росли, максимум на 2-3% в месяц. В марте 2020 года начался коронавирус, и квартиры продавали дороже только с евроремонтом. Сделок практически не регистрировали. В конце мая сняли локдаун и начиналось самое интересное. Появился спрос, люди хотели купить квартиры, но не могли, это так называемый отложенный спрос. Люди поняли, что нужно вкладывать деньги в жилье, чтобы сохранить их и начали покупать, что попало. Цены в это время стали ползти вверх. Продавцы увидели, что цены выросли и начали продавать квартиры еще дороже», — говорит Хрокалов.
По словам риэлтора, если смотреть не на статистику, а на реальное положение дел, то в Уральске с мая 2020 и по май 2021 года рост цен на недвижимость в среднем составил 40-45%.
«Живой пример: семья из Актау купила у нас в Уральске до карантина «двушку» на «Юбилейной», в старом доме за 9,4 млн тенге. В августе 2020 года они попросили меня продать эту квартиру и я продал ее за 11,3 млн тенге. Причем, денег они в нее не вкладывали. Сейчас такую квартиру я бы продал за 13 млн. Прирост денег буквально из воздуха», — говорит риэлтор.
Еще одной причиной последнего скачка цен на жилье в Уральске риэлтор называет акцию ЕПНФ.
«Те, кто снимал свои накопления, на цену не смотрели — брали то, что нравится. Сделки начинались от 2 млн (общежитие), до 30 млн тенге. Сейчас спрос спал, а предложения выросли. Продают те, кто уступает в цене. Роста не будет, но и снижения особого тоже ждать не стоит. Рынок насытился, программы «Баспана хит» больше не существует, льготного кредитования нет. Мы переходим на спрос по нужде. Женился, родился, развелся, умер – вот главные мотивации при покупке жилья», — говорит риэлтор.
По его словам 90% покупок жилья в Уральске осуществляется по ипотеке, покупка за наличку – большая редкость.
«Казалось бы, в таких городах как Атырау, Актобе, Актау у людей зарплаты больше, а жилье намного дешевле, чем в Уральске. А причина в том, что у них много застройщиков и они конкурируют между собой, сбивая цены на жилье. У нас хороших застройщиков — по пальцам пересчитать. Рынка доступного жилья нет, мы привыкли к «панелькам» и «хрущевкам». Частным застройщикам у нас не доверяют, потому что коммерция есть коммерция — они сильно экономят на строительстве, что снижает качество жилья», — считает специалист.
Из первых уст
Мы поговорили с застройщиками, чтобы выяснить, что влияет на рост стоимости жилья в Уральске. Вот, что говорит директор фирмы «СВ+» и строитель с 40-летним стажем работы Сабит Утебалиев.
«У нас в Уральске строительство идет, в основном, из белого силикатного кирпича, хотя монолитные дома гораздо экологичнее и теплоусточивее. В них не бывает сырости и плесени. Строить кирпичные довольно дорого. В Уральске кирпич стоит 40 тенге за штуку. Это цена 2020 года, сейчас дороже. Причина в монополиии – местный кирпичный завод ставит такую цену, чтобы из Актобе, где кирпич стоит 30 тенге, строителям возить было невыгодно — дорога съедает всю выгоду в цене», — говорит Утебалиев.
По его словам, на коммерческое жилье в Уральске сильно накидывают цены компании- застройщики.
«Новички в строительном деле втыкают новый дом между двумя старыми, облицовывают его красным кирпичом и продают по 240 тенге за квадратный метр. «Красная цена» за квадратный метр в таком доме – 180 тенге. Эти коммерческие дома не соответствуют строительным нормам – ни подземного паркинга, ни нормальных детских площадок. ГАСК и технадзор не могут нормально на это отреагировать, поскольку связаны по рукам и ногам мораторием на вмешательство в бизнес. Плюс ко всему, такие застройщики оформляют фирму как ИП, а не как ТОО и уходят от налогов, повышая свою прибыль вдвое», — объясняет Сабит Утебалиев.
Директор строительной компании «Болашак – Т» Аскар Кощанов говорит, что в Уральске недостаточно своего строительного материала. В частности – керамического кирпича, который у нас используется только для облицовки, дома из него не строят.
«Красный кирпич качественнее, он не выщербливается и не проседает. Но он дорогой, привозим его из России, через «Фасад оптиму». К цене прибавляется НДС – 12%. Сейчас сильно подорожала и арматура – 400 тенге за тонну, это почти 40% к изначальной цене. Арматуру мы покупаем тоже из России, в Казахстане она есть в Караганде, но ее разбирает Алмата и Нур-Султан. Арматура сложной конфигурации тоже подорожала до 550 тысяч тенге за тонну. А из нее делается многое – утеплители, трубы, швеллера», — говорит Кощанов.
Директор строительной компании также считает: цены на жилье в Уральске снижаться не будут.
«Как будут снижаться цены на жилье, если цены на все растут? Дорожают комуслуги, проезд, продукты, рабочие просят увеличить зарплату. Удорожание электроэнергии потянет за собой удорожание цемента и других материалов. Дешевого жилья ждать не стоит», — говорит Аскар Кощанов.
Мы также обратились Толегену Ашимову – представителю «Союза строителей Казахстана». Ко всем обстоятельствам, влияющим на рост цен на жилье, он добавил ограничения на ввоз иностранной рабочей силы.
«Вся строительная отрасль держалась на иностранной рабочей силе. Сейчас запрет на ее ввоз и местные строители – каменщики, штукатуры, отделочники резко подняли цены на свои услуги. Можно говорить об ограничении свободы рыночной конкуренции со стороны государства. Например, запрет на поставку российского битума. Это не рыночные способы регулирования экономики. Кроме того, программа по снятию денег в ЕНПФ не поспособствовала поднятию нашей экономики. Людям разрешили выкупать ветхое, старое жилье. Люди покупают его, потом продают и уезжают в Россию. Получается, что этой программой подняли экономику иностранных государств, но никак не нашу. Государству необходимо принимать срочные меры для улучшения положения на рынке жилья», — убежден Толеген Ашимов.
Комментарий в тему
Алмас Чукин, экономист:
«На самом деле, закрытие программы «Баспана –хит» и разрешение на изъятие пенсионных накоплений – те факторы, которые на повышение цен на недвижимость имеют лишь косвенное влияние. Они дают «разовые скачки». Есть три основные причины роста цен на недвижимость. Первая – рост населения. В год нас становится на 250-300 человек больше и мы приближаемся к отметке в 19 миллионов. Основной беби-бум пришелся в Казахстане на нулевые годы и сейчас этим деткам по 18-20 лет, они готовы жениться и им нужно свое жилье. Рост спроса на жилье объективен, поэтому рынок недвижимости еще долго будет прибыльным. Плюс ко всему 70-90% всего жилья в Казахстане советское, старое и его нужно сносить. Вторая причина – инфляция. Если квартира в 2020 году стоила 10 млн тенге, то с учетом официальных 7% инфляции, в 2021 году она будет стоить 10 700 тенге. Третья причина в том, что урбанизация в Казахстане только началась. У нас соотношение городских жителей к сельским на уровне 60 к 40%. В развитых странах этот показатель равен 90 к 105% . В Америке – 97 к 3%. И урбанизация продолжится, потому что людям в селах делать нечего. Сейчас сельское хозяйство технически так развито, что большого количества людей для выращивания овощей или содержания скота не нужно».